五证齐全也成违建?河北滦平饮马川140多套房被拆

作者:新京报
来源:新京报
2018-11-16
摘要:
  河北承德市滦平县长城脚下饮马川的一些业主报料,已入住的房子要被拆除了,原因是侵占潮河河道管理范围和违法违规??闪钜抵鞑唤獾氖?,为什么项目出售时“五证”俱全?相关部门回复,会有相关补偿措施。

山西快乐十分遗漏查询 www.ngqz.net   河北承德市滦平县长城脚下饮马川的一些业主报料,已入住的房子要被拆除了,原因是侵占潮河河道管理范围和违法违规??闪钜抵鞑唤獾氖?,为什么项目出售时“五证”俱全?相关部门回复,会有相关补偿措施。

大搜家

  横跨北京密云、河北承德两地,邻近古北水镇,拥有金山岭长城植被及潮河景观。长城脚下饮马川,这个曾经被业主视为田园牧歌的地方,部分五证齐全、已经入住的房子如今面临被拆。据业主提供的文件显示,拆除的理由是侵占潮河河道管理范围和违法违规。滦平县政府相关部门确认了此文件的真实性??闪钜抵鞑焕斫獾氖?,为什么被定性为违法违规的房子,早前出售时“五证”俱全?

  已入住、在建140多套别墅陆续拆除

  11月14日,河北承德市滦平县长城脚下饮马川项目的业主向记者报料称,“我们已经入住的房子要被拆除了?!彼婧?,此事得到项目投资商承德大地营造房地产开发有限公司(以下简称“大地营造”)的证实。

  据业主提供的一份由河北省潮河上游滦平段违法建设破坏生态环境问题联合调查组11月11日下发的《关于限期拆除违法违规建筑的通知》显示,要求滦平县政府责令有关企业对违法建筑进行拆除。其中涉及长城脚下饮马川项目拆除的内容包括:对侵占潮河河道管理范围的70栋建筑,12月10日前拆除到位;对违法违规建设的39套别墅,12月31日前拆除到位;对联合调查组近期排查新发现的19栋(其中1栋独栋建筑)37套在建的建筑,11月25日前拆除到位。此外,该份文件还提及对区域内其他项目部分在建别墅进行拆除。

  此前,曾传出因为环保问题,长城脚下饮马川等项目面临被拆除的风声,但此后一直没有下文。

  据大地营造相关负责人介绍,今年来一直在接受各级领导检查,从今年5月份开始,项目就没有正常生产和建设,现已全部停工、停运营?!八淙徊鸪言诮?,但是投资商方面仍未接到任何官方的文件通知?!?/p>

  据项目方面表示:拆除通知里提到被拆的所有建筑,手续均合规合法,出售前“五证齐全”。图/业主供图

  长城脚下饮马川(报建名称为“巴克什营旅游文化产业园”)所在的滦平县巴克什营镇,是河北省综合改革试点镇和承德市小城镇示范镇。其与北京密古北口镇接壤,与热点景区“古北水镇”相距仅约10公里。这里拥有金山岭长城植被景观资源,之前是一些摄影爱好者所关注之处,继长城脚下饮马川进驻开发后,碧桂园、恒大,阳光城等知名企业相断布局于此,主要开发别墅、洋房等低密产品。

  滦平县境内有滦河、伊逊河、兴洲河、潮河四条较大河流。而长城脚下饮马川就建在潮河岸边。据业主反映,承德市水务部门对河道治理,导致长城脚下饮马川潮河岸边的多套房屋面临拆除。

  据记者查询,2017年7月,承德市印发了一份《承德市实行河长制工作方案》,全面实行河长制(负责组织领导相应河湖的管理和?;すぷ?。同时,印发河长“七项制度”及《承德市河长制工作考核办法(试行)》,以保证全面实行河长制。

  违规建设、侵占河道?之前已“五证”齐全

  大地营造方面提供的资料显示,最早项目《国有土地使用证》是在2015年1月12日下发的。2015年4月20日,项目经滦平县城乡规划委员会2015年第三次会议审议通过。从2014年至2017年,大地营造在长城脚下饮马川累计投资了近十个亿。目前已办理用地规划条件14个,用地规划许可8个,办理工程规划许可8个,办理施工许可9个。已售商品房住宅及商业482套,约50369.62平米,均已办理预售合同网签备案;未售住宅16套,约3604.96平米;其他均为自持商业及配套面积约37878.36平米。

  大地营造相关负责人表示:“拆除通知里提到被拆的所有建筑,手续均合规合法;19栋37套在建建筑,还没有出售,已于昨天(11月13日)拆除。但是其他的楼栋均已售出,而且在出售前是‘五证’(《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》)齐全,业主已经入住。因此,现在项目拆除面临很大的经济损失和违约责任?!?/p>

  上述人士进一步表示,“侵占潮河河道管理范围被要求拆除的70栋房屋在建设的时候,河道管理线并没有划定?!倍攵陨鲜鑫募锾岬降奈シㄎス娼ㄉ璧?9套别墅,该人士则表示:“如果说违法违规,怎么能拿到五证?而且政府相关部门只说不能建独栋别墅,此事,我们也正在和政府主管部门积极沟通?!?/p>

  另据项目投资商介绍,项目的确有未报先建的建筑存在,“但事出有因,而且均不在上述文件的拆除范围之内。未报先建的建筑面积约29102平米,包含法国地中海俱乐部ClubMed酒店二期客房楼商业区域20250平米、宿舍楼两栋5839平米,展示区接待区域(含燃气站)2651平米、污水处理厂362平米。

  相关部门:会有相关补偿措施

  对于这样突如其来的消息,业主方先生很是不解,有着合法手续的房子被拆,政府应该给个合理的解释和事后的处理意见。

  新京报记者打通了滦平县副县长杨庆伟的电话,他对此没有回应,让记者联系滦平县宣传部。当记者再以业主的身份向杨庆伟了解情况时,他给予的回应是明天会有人处理此事。

  昨天下午,记者多次拨打滦平县宣传部的电话都没人接听。滦平县的便民热线则提出“在3-5天内给予回复”。

  对此,滦平县网信办的工作人员则称,业主提供的上述文件的确存在,会有相关的解决方案。另据滦平县环保局相关工作人员表示,听说过这个事,但是对于业主的具体安排,要由上级部门统一来做。

  据业主们提供的11月12日视频显示,业主称其为“滦平县委书记蔡福浩”的人士表示:“不会让业主血本无归?!奔钦卟檠笔闭净裣?,目前,蔡福浩的职务为滦平县委书记。

  而另据业主11月13日提供的视频显示,政府相关工作人员也称,业主的钱不会打水漂,会有相关的补偿措施。

  京师律师事务所高级合伙人范辰认为,如果业主购买房子的手续齐全是可以走群体诉讼的道路,分两步走,先是违法诉讼,然后是赔偿诉讼。

你可能会喜欢

房企年关节衣缩食只为“离目标近一点”

  市场环境不佳,不少房企主动裁员,减少人力成本。

  距离2018年结束仅仅剩下44天,看着日历翻过,年初喊出的销售目标犹在耳畔,对于这些达标困难的房企而言,这个年关有点难过。

大搜家

  人事变动频繁

  以往临到年末都是拼业绩收年终奖的时候,然而,在今年的年关来临之际,房企高管离职现象却反而增多。

  11月12日,销售额迫近千亿的“黑马”闽系房企融信中国的执行总裁吴剑悄然离职,而吴剑是融信中国的股肱之臣,也称为“二号人物”,在融信已经长达14年。就在吴剑爆出离职之后两天,曾经带领旭辉北京(楼盘)突破百亿元销售额的北京区域事业部总裁孔鹏也宣告离职。

  而在更早之间,泰禾刚刚经历了一轮人事变动。今年下半年,泰禾财务总监罗俊、上海(楼盘)区域副总经理鄂宇、泰禾集团副总裁丁毓琨、泰禾集团副总裁沈力男先后离职,其中不乏泰禾的老将。此外,绿城中国行政总裁曹舟南、绿都地产总经理冯劲义等也都在今年年中离职。

  房企高管离职本是常态,但是高管频繁、集中出走的背后也折射出房企内部的变动和对规模的诉求。例如,旭辉北京区域事业部总裁孔鹏离职的背后是旭辉北京区域销售业绩下滑,300亿元的销售目标尚未完成三分之一。同样面临销售压力的泰禾,今年的销售目标为2000亿元,而上半年完成率不足一半。

  销售达标困难

  从目前的销售情况来看,更多企业面临着不达标的困境。

  今年以来,由于政策调控从严,市场转冷,北京楼市量价齐跌,京企首开股份和首创置业的日子都不好过。首开股份曾提过2018年完成1017亿元的目标,前10月,销售额完成了676.69亿元,完成率为66.54%。首创今年的目标是800亿元,截至2018年10月底,首创累计签约金额约480.5亿元,达标率60%。

  而曹舟南离职后,绿城集团前10月累计取得总合同销售面积约618万平方米,总合同销售金额约1154亿元,达标率仅为64.1%。

  连续7个月销售业绩同比去年下滑,金地虽然在“金九银十”扳回一局,但是刚刚过千亿的金地仍然面临着全年销售业绩达标的压力。

  此外,将推盘重心全部押注到第四季度的雅居乐是否能达到全年1100亿元的销售目标尚有疑问,因为前十月的完成率才达到71%,压力都集中在年末。

  节衣缩食过冬

  市场环境不佳,土地成本和资金成本大幅上升,不少房企主动裁员,减少人力成本。

  以泰禾为例,今年下半年伊始,泰禾就着手进行人事调整,被“调整”的部门不仅涉及品牌、建筑设计,甚至包括法务、财务等公司重要部门。而泰禾也对外表示“达不到公司考核标准的员工将被淘汰”。

  由于一线城市业绩不佳,绿地集团也着手对北京、上海的人事进行换岗调整,在销售业绩较好的周边区域增派人手以做平衡。

  此外,更多的房企开始向“管理要利润”。旭辉集团在11月初就发布了《关于全集团全面开展“开源节流、瘦身行动”工作的通知》,在办公租赁、车辆配置与运营、办公能耗、差旅费、招待费、会议活动等7个方面进行“节流”。例如,差旅费方面,要求全集团全员经济舱出行、全员住宿标准降低一个等级、明年差旅费人均降10%。

  某房企从业者向记者透露:“裁员可能为个别调整,但是对我们在职员工而言,更担心的是今年的年终奖?!?/p>

大搜家

大搜家



经济学家一席话透露重要信息,明年三四线房价走势彻底清晰了?

  奇哥一直强调,房价上涨是有轮动效应的,无形中仿佛有一双大手在操纵。中国房地产貌似是市场经济,房子价格走势是由供需决定,但实际上并不是,很多时候房地产只是经济发展的牺牲品,或者说是地方政府谋求城市发展,敛财的“工具”罢了。

大搜家

  此话怎讲呢?拿三四线城市来说,本轮逆势上涨行情大家有目共睹,一二线辐射范围内的三四线城市房价最高已是3字开头,较偏远的三四线城市也至少有50%的涨幅,涨势咄咄逼人。那么为何沉寂了近10年的三四线及其周边城市,在一二线城市迎来强调控的背景下,在全国金融去杠杆、去库存的关键时期,能迎来爆发呢?

  要知道在15年之前,三四线城市还是很多开发商唯恐避之不及的是非之地,那时开发商库存都严重积压,资金也严重承压,开发商自己急得团团转,地方政府也跟着焦虑不安,富力、绿地等企业高管更是扬言,未来生死不再进三四线城市拿地。

  后来的剧情发展大家都知道了:多半数三四线城市虽然存在人口常年负增长、产业发展滞后、居民购买力贫瘠等房地产发展动能严重不足的特点,但是“棚改货币化安置”政策一出,居民不仅顺理成章地拆掉了旧房子,还获得了大量现金补偿——这些钱转了一圈最后又源源不断地流进了房地产市场,不仅拉动了当地经济狂飙式发展,也带来了三四线城市房地产市场的短暂癫狂。

  最后的结局也皆大欢喜,开发商的库存不仅去了,地方政府又有了新的订单,土地出让获得的丰厚收益让城市建设有了新的希望。但唯一美中不足的是,经历了一轮狂欢之后,老百姓口袋里的钱不仅没有增加,反而被悉数掏空了,外加身上还多了一辈子都还不完的债务。

  三四线城市到底值不值得投资,房价未来走势具体如何?

  奇哥一直说,不是靠人口和产业拉动涨起来的三四五六线城市房地产都是泡沫,这些城市炒房投资客万万不能踏入,它们是一个又一个隐藏得很好的“甜蜜陷阱”。正如经济学家马光远所说的,未来只有20%的城市住房具有投资价值,而这20%更多会出现在一二线城市,即便房贷政策出现微调,受益的也就是这20%。三四线城市是没有投资价值的,胆敢跑去“炒”三四线的楼市都是自寻死路。

  事实上,在一年前马光远就曾直言不讳地指出,与一二线城市相比,三四线城市地产泡沫更大。三四线城市房价比王者荣耀都让人着迷,这恰恰是最值得所有人警惕的地方,当下中国房地产市场最大的问题不是房价太高,而是投资投机过剩。三四线城市住房普遍存在供应过剩的情况,过剩的房子如同过剩的产能,是多余的东西,是没有价值的。很多人连三四线城市都不放过,简直是被利益蒙蔽了双眼,投资投机客炒三四线城市绝对是错误的选择。

  就在不久前,马光远又再次对未来三四线城市的楼市走势给出了自己的见解,他认为:在经历了2年多强势调控之后,连十多年单边上涨的一二线城市多半都开始调整了,三四线城市恐怕难逃下跌的命运。而金九银十、黄金周等关键时期楼市成交量都没冲上去,这说明中国房地产的预期已经发生扭转,楼市的拐点已经到来,而房价是预期的游戏,预期变了,对未来的期望值一定会改变。那些认为限购限贷的情况下,房价仍然会上涨的人真的该小心了。从市场目前的反应看,市场降温以超越想象的速度出现。

  马光远认为,从现在起到明年4月份,半年的时间内,不管是否放水,是否改变调控政策,房价将延续明显的跌势,房地产行业长期没问题,2018、2019年将是本轮房地产最困难的两年。对于一二线城市而言,经历2016年和20177年的需求释放之后,市场供求平衡,上涨动力衰竭,明年大概率会量价齐跌;对于三四线城市,下跌趋势非常明确,跌幅在20%到30%,价格回到2016年底的水平基本已成定局。

  事实上,对于马光远上述的陈述,地产大佬潘石屹也早有言在先,他此前在一场重要活动上表达过类似观点:现在很多二线城市供应量过剩,房子已经出现卖不动的迹象。他曾大胆断言,即使是热点城市,2019年房价涨速也一定会趋缓甚至是小幅回调,对于明星城市之外的城市,就没有悬念了,调整之下,房价回归理性是必然趋势,因为流动性有进一步收紧的迹象,明年调控保持不松的情况下,流动性收紧,成交量就会迅速下沉,房地产获得的资金就会大举减少。

  逃生通道没彻底关上之前,炒房投资客抓紧抛房套现撤离吧!

  奇哥知道,房价在经历过数次暴涨之后,绝大多数国人已经不相信房价会下跌。时至今日依然有人在豪赌调控政策会随时取消,依然洋洋得意地唱着“房价永远上涨”的赞歌,妄图在调控卸下之后,能够再次冲进场大干一场。但现实就是现实,不管是统计局的数据,还是中介平台的真实成交数据,都赫然显示,房地产真的迎来了降温,3个月前还只是少数城市的局部情况,3个月后俨然已经是全局如此。

  对于三四线城市明年房价的走势,经济学家马光远的一席话已经说得非常明确:三四线城市没有任何投资价值,炒三四线更是非常危险的举动,明年三四线房价迎来回调是大势所趋,他甚至强调明年这里的房价会跌回16年水平,就是告诫大家在逃生通道还开启的情况下,抓紧抛房撤离。

  但荒诞的是,很多人眼见三四线城市还在缓慢上涨之中,依然沉寂在暴赚的春梦之中,贪婪的本性使得他们对危险视若不见。其实正如很多网友所言,三四线城市经历一年多的狂欢之后,实际上购买需求已经彻底枯竭了,加上近期国家对“货币化安置”有所调整,其实三四线城市已经进入价无市的局面了,只是很多人还不自知,依然沉寂在房价上涨的丰收喜悦中不能自拔。真实的情况是,现在他们即使想套现逃离,恐怕也没人可以接盘了。

房企纷纷分拆物业上市,是“造壳”还是抢地盘?

  房企分拆物业上市的热潮再度袭来。11月6日,新城集团旗下新城悦成功登陆港交所,成为第9家香港上市的物业公司。

大搜家

  与此同时,佳兆业服务、旭辉永升物业等物业公司也进入上市倒计时。

  问题在于,为何这些房企开始发展原本不起眼的物业?是“造壳”还是抢占物业服务地盘?

  IPO

  在港上市物业公司将破十家

  11月6日,新城集团旗下的物业公司新城悦在港交所敲钟,成为继雅生活和碧桂园服务之后,今年第三家在港上市的内地物业公司。

  据悉,新城悦创立于1996年,目前已发展成为布局全国的综合性专业化物业管理服务商。在服务面积方面,截至2018年4月30日,新城悦签约项目涵盖21个省、直辖市及自治区的53个城市,总合约管理面积达7334万平方米,总在管面积达3703万平方米。

  值得一提的是,新城悦也是在港交所主板上市的第九家物业公司,前八家分别是彩生活、中海物业、中奥到家、祈福生活服务、绿城服务、浦江中国、雅生活服务、碧桂园服务。

  继新城悦之后,旭辉旗下永升生活、佳兆业物业等物业公司也都在筹备上市。今年8月9日,永升生活服务集团有限公司向港交所提交了招股书,拟赴港上市。据悉,永升生活于2017年4月14日在新三板挂牌,原证券简称为“永升物业”。

  据财务报表显示,永升生活2015年-2017年收益分别为3.34亿元、4.8亿元、7.25亿元。2018年第一季度的收益达1.98亿元。今年3月9日,永升物业发布公告称,根据战略发展规划需要,申请公司股票在全国中小企业股份转让系统终止挂牌。

  目前新三板上市的物管公司数量在不断攀升,永升生活为什么在新三板上市后又退出呢?业内人士指出,大部分物业企业净利率在3%-7%,物业公司的资产就是一纸合同,是地地道道的轻资产公司。而通过新三板获得的融资额有限,就算融资拿到钱,其投资利润也难以支撑利息负担。对此,记者向旭辉方面求证,截至记者发稿前,并未得到相关回应。

  个案

  佳兆业物业IPO生变

  新城悦之后,佳兆业旗下拆分的佳兆业物业IPO之路也在酝酿中,但较为波折。

  今年6月,佳兆业就向港交所递交了物业公司上市申请表格。资料显示,截至2017年末,佳兆业在管的物业建筑面积约为2400万平方米,共计119个物业,包括100个住宅社区和19个非住宅物业。

  然而,11月8日,佳兆业发布公告,就建议分拆佳兆业物业独立上市事项称,中国港股通投资者为非合资格股东,不得通过深港通及沪港通交易机制参与优先发售。建议分拆须待上市委员批准、董事会及佳兆业物业董事会最终决定、市场状况及其他因素,故建议分拆不一定实行。

  这给佳兆业物业IPO进程增加了不确定性?!袄嗨泼挥杏畔确⑹廴ㄊ粲谕刹煌ǖ母拍?,但是其有特殊性。由于港股通的制度规定,港股通投资者是通过中国结算公司来间接持有股票的,换而言之,股东名册上是没有此类投资者名字,所以本身也会限制部分股票权益?!币的谧抑赋?,此类约束会使投资者相对顾虑,进而在认购股份上比较迟疑。总体上说,这也需要佳兆业适当对类似分拆上市的策略,做新的调整。

  不过,在协纵策略管理集团创始人黄立冲看来,不允许深港通和沪港通的投资者参与优先发售是缺乏道理的,深港通和沪港通的投资者都是用港币来买公司股份,其差别是他们的渠道受到政府政策的限制。

  “佳兆业用自己的逻辑去解析上市规则,未必能获得联交所的认可,联交所可能以其没有公平对待股东,不同意该安排。接下来,要看佳兆业能否获得联交所和证监会的同意?!被屏⒊灞硎?。

  在外界看来,对佳兆业而言,分拆上市之后不仅可以减少对物业的“输血”,还为其现有业务多了条“来血”的通道。但在黄立冲看来,除非佳兆业拼命扩张,否则不需要向物业输血,佳兆业是希望分拆物业,多一个资本平台?!笆率瞪衔镆捣植鸩⒉换岚镏堑钟?,只能起到‘鸡蛋不放到一个篮子’的作用?!?/p>

  对于佳兆业物业的上市情况,记者向佳兆业相关人士核实,对方表示,暂不方便对外公布。

  瓜分

  争相上市“抢地盘”

  传统物管企业一直都在房地产母公司的庇护下生存发展,是什么原因致使它们从幕后走向台前,纷纷追求上市?

  业内人士看来,现在是物业公司“抢地盘”的阶段,也是它们对资金需求最大的时候。但如果这个时期企业能够上市,未来活下来的概率才能大大提升,进而才有后期“瓜分市场”的资格。

  相关专家指出,物业本身带有金融属性,是其业务模式的特点,但就企业运营而言,其实并不强。物业公司上市可以规范公司运营与管理、获得的资金支持,还可以提升企业的运营服务能力。

  不过,在专家看来,物业管理公司上市更多的是造壳行为?!昂芏嗫⑸滔M钟懈嗟纳鲜泄咀试?,物业管理公司实际上在IPO发行等方面,投资人的兴趣并不大,开发商基本上是从一个壳资源的角度来操作?!?/p>

  为什么房企纷纷选择港股上市?记者了解到,截至目前,登陆A股的物管公司今年仅有2月1日正式在上海证券交易所挂牌上市的南都物业。南都物业的上市,一度燃起了物业公司A股上市的欲望。不过,从过去物业公司冲击IPO的经历来看,普遍存在业绩规模较小、关联交易占比高、上市公司分拆、独立性等问题,A股独立上市难度着实不小。

  “物业公司只要满足上市要求,就可以在港交所上市,而A股上市审批比较谨慎?!弊冶硎?。

  以碧桂园服务为例,A股排队多年后也最终折戟而归。早在2015年8月,碧桂园便对外透露了其有意分拆集团物业管理服务于上交所上市。2016年8月31日,碧桂园首次报送《广东碧桂园物业服务股份有限公司首次公开发行股票招股说明书》,并于2017年12月1日再次申报。然而,筹备了近两年的A股上市计划于2017年12月11日暂停。当时,碧桂园发布公告称,因审核监管机关近期的政策变动,碧桂园服务决定撤回其建议分拆的申请。3个月后,碧桂园于2018年3月19日宣布将物业板块分拆到香港联交所主板独立上市。

  说NO

  万科、龙湖物业按兵不动

  值得玩味的是,在物管公司频频登陆资本市场的背景下,国内物业服务质量美誉度很高的万科物业、龙湖物业却没有上市动作。

  记者了解到,龙湖物业现已升级品牌名称为“龙湖智慧服务”。龙湖集团CEO邵明晓明确表示,龙湖智慧服务尚无独立上市计划,也不会分拆。实际上,在物业拆分上市成为资本市场主流的前两年,龙湖集团董事长吴亚军就曾表示,并不选择加入物业资本化大军,因为一旦上市,“它跟地产接轨的弹性就将大打折扣?!?/p>

  那么,不分拆上市的龙湖智慧服务,是基于什么考虑?邵明晓表示,下一步,智慧服务的数据对于四大主航道数据打通非常关键,“我们要把它们放在一个大池子里,以便各业务相互之间协同?!?/p>

  万科方面,虽然万科管理层对物业板块的发展寄予厚望,但在今年年初业绩说明会上,万科副总裁张旭表示,万科物业没有上市计划。

  值得注意的是,在面对市场日益细分、多元化、个性化的服务需求,近期,万科物业正式对外推出“住宅商企两翼齐飞”战略,还推出独立子品牌“万物商企”,以商写物业管理、政企设施管理为主业务。此外,万科物业还将业务延伸至二手房市场寻求突破,建立子品牌“朴邻”。

  在分析万科和龙湖的物业为何不上市时,业内专家指出,物业公司的定位有所差异。部分企业上市是为了加快融资,而不是配合地产销售业务,而且上市后也会存在很多问题,会影响具体的物业工作的开展,基于此,部分企业保守对待上市,也是值得肯定的。

  实际上,业内人士对房企拆分物业上市持两种不同的看法:看好的一方认为,上市可提升品牌形象,利远大于弊;“泼冷水”的一方则认为,物业公司上市弊大于利。

  奥克斯物业总经理林志伟就不看好物业公司的上市。在他看来,物业公司登陆资本市场,多半是跟风,资金使用会被严格监管,很多投资行为反而容易被约束。

  “物业公司上市后,服务有可能变差,因为开发商有两种做法,一种是不让物业公司赚钱,提升服务品质、从而提高美誉度,获得更好的售价;另一种做法是各自赚钱,但这么做,就会有损美誉度?!被屏⒊逅?。

  竞争

  物管大战悄然打响

  不过,在新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷看来,物业公司上市虽是把双刃剑。但是资本驱动,大势所趋。

  实际上,随着房地产进入存量房时代,物业管理的市场蛋糕还在不断增加。在此背景下,众多房企更加注重物业服务的业务运营和模式创新。

  来自天风证券研究所的一份报告指出,在中期物业管理面积方面,物业覆盖率仅约50%,政策驱动下,未来几年物业覆盖率有望显著提升,在物业费收缴方面,百强物业服务企业的物业收缴率从2014年的93.02%提升至2017年的94.14%。

  长期看,物业服务有望摆脱传统的单一运营模式,真正发挥流量入口属性,叠加各类社区场景,完成运营模式的创新和转变。类型丰富的、盈利空间更为巨大的增值服务,有望成为物业服务企业的主要利润增长板块。

  一些物业公司也对行业起到了激励作用。以第一家登陆资本市场的彩生活为例,自2014登陆资本市场以来,在互联网化转型,盈利结构调整,市场规模等方面均取得了不错的成果。截至今年上半年,彩生活收入17.6亿元,毛利润6.2亿元,同比分别增长135.3%与82.5%。在转型成果方面,其增值服务快速成长,收入达2.1亿元,同比增长91.7%,在分布溢利中占比达35.8%。

  值得注意的是,物业管理服务行业也属于“规模经济”,对资本市场而言,规模也是其关注的一个重要指标。苑承建指出,现阶段物业企业营收与利润的增加,主要依赖管理规模的提升,即使按照物业服务企业的设想,未来为业主提供的增值服务可以成为收入与利润的重要组成部分,也需要服务管理规模作为基础支撑。

  外延式并购已成为物业公司增加在管面积、拓展多元化业务的首选。在此过程中,物业管理行业呈现出“强者恒强”的趋势。据中国物业管理协会《2018年全国物业管理行业发展报告》显示,2014年,百强企业管理面积的均值约为1600万平方米,市场份额为19.5%;2017年,百强企业管理面积的均值超3000万平方米,市场份额达到32%以上。2014年,TOP10企业市场份额仅为4.37%,2017年达到11.06%。2017年,TOP10企业管理面积均值是百强企业均值的6.82倍,TOP11-30企业管理面积是百强企业均值的1.57倍,马太效应越来越明显。

  “物业管理行业还处于一个‘混沌’状态,多数中小企业还没有看清大势,在市场增长的红利之上,它们没有看到物业管理行业的集中度在提升?!迸费艚葜赋?,一些优秀物业企业接踵上市,加速了物业企业的分化,行业小而散、混而乱的格局将逐渐改变,小物业公司就会像中小开发商一样,加速退出物业江湖。

  困境

  增值服务能解运营难题?

  登陆资本市场只是第一步。随着资本市场的日渐成熟,投资者越来越强调投资回报,这就要求上市公司有持续稳健的盈利能力和强劲有力的市场增长动能。

  目前大多数物业公司的运营模式仍较为传统,以“保洁保安绿化”为代表的基础物业业务为主,存在运营成本高、收入来源匮乏,增长乏力等问题。不过,记者注意到,百强物业公司中,虽然基础物业收入占比超八成,但物业管理服务已出现服务类型多元和个性化、利润空间增厚的趋势。在增值服务中,就包括工程服务、房屋经纪、案场服务、空间运营、家政服务等内容。

  来自天风证券的报告指出,百强物业企业的增值服务占比不断提升,2015年底为16.73%,2017年增长到18.2%。增值服务的利润空间也更大,2017年百强企业增值服务以18.20%的收入贡献了41.68%的利润,成为企业盈利的重要增长力。

  不过,在业内人士看来,物业管理公司需要回归服务本源,“很多业主还是希望社区有一定的私密性,不需要有太多互动,此外,在社区开拓增值服务,投入产出未必成正比?!?/p>

  在林志伟看来,物业公司增值服务不可能成为物业的支撑性收入,原因在于,无法通过销量形成竞争壁垒,也无法控制上下游。此外,物业服务在人才环境、技术应用、资金效率等方面的劣势,也制约了行业的创新能力和动力。

北京1-10月商品房销售面积下降24%

  11月15日,北京市统计局发布的房地产运行数据显示,1-10月,全市商商品房销售面积461.4万平方米,同比下降24%;其中,住宅销售面积347.9万平方米,下降13.6%。

大搜家

  同日,国家统计局发布了10月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。其中,北京商品住宅销售价格环比上涨0.2%,房价依旧平稳。

  今年北京楼市“金九银十”成色不足已是不争的事实,北京新房交易量在交易面积和成交套数都呈现出下行趋势。中指院数据显示,10月北京新房交易面积34.9万平方米,环比下降29%。

  不仅仅是新建住房,10月北京二手房也出现量价齐跌的情况,溢价空间达到全年最高水平。北京市住建委数据显示,10月北京二手住宅整体网签量仅为8879套,是今年3月以来的最低位,环比上月下降了42%,再次跌进单月成交万套以内。

  业内分析指出,9月北京市发布公积金新政之后,市场购买力尤其是首置刚需购买力被进一步削弱,同时市场预期受此影响进一步回落,客户入市积极性下降。

  业内专家告诉北京商报记者,北京的新房和二手房交易持续低迷,跟全国市场的表现是一致的,由于市场的看空情绪增加,以及商业银行贷款相关配套政策等方面的影响,交易状况不乐观也符合预期。

  国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读70城房价时指出,10月一二三线城市商品住宅销售价格同比累计平均涨幅仍比去年同期回落。其中,一线城市10月新建商品住宅销售价格同比上涨1.2%,涨幅比去年同月扩大0.2个百分点;1-10月平均同比上涨0.2%,涨幅比去年同期回落11.7个百分点。

  刘建伟指出,各地继续坚持因城因地制宜、精准施策,强化地方调控主体责任,促进房地产市场逐步回归理性。

  业内专家表示,相对市统计局公布的全国房企开发投资销售等数据,70城房价指数显得市场更为热一点,即房价指数似乎还没完全看到市场降温的迹象。

推荐楼盘

dasoujia_im - ▼山西快乐十分遗漏查询▼