北京新房供应“开闸” 上半月13个新建住宅获证

作者:新京报
来源:新京报
2018-07-20
摘要:
7月上半月,13个新建住宅取得预售许可证,包括5个限房价项目、1个共有产权住房

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进入下半年的第一个月,北京新房市场即迎来供应高峰,据新京报记者查询北京住建委官方网站获悉,7月上半月,共有13个新建住宅项目取得预售许可证,其中包括5个限房价项目,加上即将入市的两个项目,远超上半年月均8个预售证的数量。


预售管控闸门放开


纵观7月上半月13个取得预售证的新建住宅项目,共有4972套住宅入市(含地下部分,不含车库),据中原地产中心统计,刨去地下部分,共有3518套入市。合硕机构首席分析师郭毅表示,从目前市场供应情况来看,北京7月份确实放开了预售管控的闸门,新房市场供应量也有明显的增加。


值得关注的是,13个项目中,有5个是限房价项目,分别为北京岭秀(查看详情)、华润理想国(查看详情)、万和斐丽(查看详情)、瀛海府二期(查看详情)和中海京西里(查看详情),1个共有产权住房,即金逸嘉园,其余7个为纯商品项目外,多为老盘。


作为北京新房市场的供应主力,自6月中旬首批限房价项目入市后,北京限房价市场供应闸口大开,截至目前,已经有8个项目取得9个预售证,共有4065套住宅入市(不含地下部分)。


从户型面积来看,5个限房价项目中,除了北京岭秀为叠拼别墅,其他四个项目均为多层或高层住宅项目,受“9070”政策限制,户型面积多为75平米左右的两居、88平米左右的三居和135平米左右的四居室,单价多在5万元/平方米左右。而7个纯商品住宅项目,多以改善为主,产品类型为高层、洋房和别墅。


可以预见的是,今年下半年,北京新房市场将真正形成限房价项目、纯商品住宅与共有产权住房为一体的供应格局。


新房市场分化加剧


众所周知,自6月首批限房价项目的入市试水,市场反响不尽相同,多数项目去化不是很好。而接下来,仍有一大批限房价项目蓄势待发,中原地产首席分析师张大伟称未来几个月有望入市的限房价项目将超2万套。


限房价项目大量入市,一改去年北京新房市场供应短缺的局面。但冷暖不均的销售行情,也让市场多了些悲观。诸葛找房研究中心首席分析师陈雷认为,目前,限房价项目市场并没有想象的火爆,由于之前很多需求被提前释放,在市场稳定情况下,很多购房者选择观望,以等待更适合自己的项目。


在郭毅看来,地段位置的不同决定限房价项目的未来销售前景,比如在五环周边及以里的项目去化压力小一些,六环周边的项目如果产品规划设计没有太多亮点,可能面临严峻的销售形势。


之前,受价格调控影响,部分纯商品住宅延缓入市节奏,下半年,随着销售业绩压力增加,这部分项目将加快入市。在郭毅看来,相对来说,这部分产品品质较好,去化前景比较乐观,满足细分市场的特定需求。


至于共有产权房,郭毅告诉记者,也会出现分化的局面,原有的共有产权住房项目,购买门槛较低,总体去化压力不大。但从限房价项目转来的共有产权住房项目,定位较为尴尬,此前以改善型客群为主,后来变为刚需类客群。


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新房认购流程 六步就搞定

新房认购简单来说,就是开发商承诺在一定期间内不将房屋卖给除认购人以外的第三人,认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。


一、选房

当您想要买房了,通常要先排号进行选房,选房时一般要进入到一个房间内,给你一定的时间,确定购买哪套房。由于选房时间比较仓促,购房者需要在选房前多准备几套房子作为备选,以备心仪的房子被人选走之后,能尽快选到第二套想要的房子。


二、签订认购书

《商品房认购书》都是从住建委网站上下载的,是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或销售合同之前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。内容一般包括:
①买卖双方当事人的基本情况;
②房屋的基本情况,包括房屋位置、面积等;
③房屋价款计算;
④定金;
⑤签署正式买卖合同的期限;


三、交定金

根据《中华人民共和国担保法》规定:定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标额的20%。实际操作中,定金的数额比例由开发商制定,但缴纳定金的比例一般不会超过总房款的20%。


四、购房资质审核

买新房,无非通过三种形式,自销、他方代为销售或渠道。目前市场上以他方代为销售或渠道为主,以他方代为销售举例:签认购书后,要交材料给开发商。置业顾问将房屋信息,价格信息,客户家庭信息对照原件录入住建委官网,提交审核,一般商品房10个工作日出结果。根据购房者情况,所需材料具体如下:

1.京籍家庭:成员户口本、身份证、结婚证(单身不用);

2.外地户籍:成员户口本、身份证、结婚证(单身不用)、需提供有效期限内居住证,连续5年的社?;蚋鏊暗?;

3.工作居住证家庭:成员户口本、身份证、结婚证(单身不用)、提供有效期内工作居住证复印件;

4.驻京部队家庭:成员户口本、身份证、结婚证(单身不用)、提供有效期内军官证;

购房者需填写《购房承诺书》、《家庭信息表》。

 

五、签订购房合同

购房资格核验审核通过后,下一步就是签订购房合同。每个开发商提供的购房合同有所不同,但大部分内容是相同。购房合同内容包括合同约定的双方当事人、商品房基本状况、价款及支付方式、商品房交付使用方式及条件、公共配套设施设备条款、面积差异的处理、产权登记的约定、违约责任等。

 

六、付首付

签订购房合同后,在售楼处的收款处,可以直接刷卡付首付。

需要购房者注意的是,认购新房过程中,需要签署的认购书、购房合同等,需要大家看仔细。实际操作中,经常出现因为合同对违约责任划分不清楚而导致的纠纷,希望大家可以避免。


在认购新房的过程中,每一个步骤都需要大家了解清楚,弄明白,尤其是在签订认购书、购房合同时,需要大家仔细查看。以免因为合同双方的权益划分不清而导致的纠纷,希望以上内容能对大家在认购新房时有所帮助。

应该买郊区新房还是市区老破旧?

一个是偏远郊区的新房,虽然偏远但是是新房。一个是市区的老旧房,虽然老旧但是在市区。这个问题看上去很矛盾,对于购房者来说,如果有能力购买市区的新房就完美了。但是“鱼与熊掌不可兼得”,毕竟市区的新房价格远远高于郊区新房,也高于市区老旧房。那么,在这个问题面前我们该如何确定自己要选择哪一套房子呢?


一、市区老房子有哪些利弊?

(一)市区房子的优势:


1、成熟配套


衣食住行,都已经发展十分成熟,教育、医疗配套也是郊区无法比拟的。


2、交通中心


交通各种便利,购物、上班、上学都方便。


3、现房


交完钱即可入住。


4、价值空间大


市中心的房子,其附带价值更大,城市中心的巨大人口流量,更多的工作机会、财富机会等,都成为市中心房的价值所在。


(二)市区老房子的劣势:


1、城市中心的房子,新房少且贵,且社区一般较小,有的连园区都没有,多为高层。


2、房楼体外观建造较为传统、单一,室内布局也有不尽如意的地方,房间不够敞亮、厅的面积过于窄小甚至有的老房子没有客厅等。由于其建成年代较早,因此并不具备完善、成熟的物业服务。


3、市区旧房一般房龄大,房屋破旧,一些小区环境差,很多都没有电梯。


4、购买老房还需注意产权年限,由于市区旧房建造年代普遍比较久远,有些产权可能只剩三四十年。


二、郊区房子有哪些利弊?


(一)郊区房子的优势:


1、环境安静空气清新


郊区空气清新、绿化率高、视野好、比较安静。


2、通风和日照比市区好


郊区的房子多为低密度住宅,楼间距大,通风和日照都比市区强,所以住在郊区相对于市区而言更加健康与舒适。


3、价格相对较低


房价成本对于绝大多数购房者而言,都是需要慎重考虑的一部分。郊区房价相对较低,如果选择郊区置业,同样宽敞的住房可以减少近一半的房款。


4、配套不断完善


汽车等现代化交通工具的普及和道路交通条件、郊区配套设施的齐全,使他们能够享受到优于城区的生活舒适度。用在城区购买小户型的钱则可以在郊区享受舒适的大户型和优美的小区园林,也是一个不错的选择。


(二)郊区房子的劣势:


1、交通成本较高


交通相对不便,公交路线稀疏,如果没有私家车,着急出门就会很不方便,就算有车,如果离市区太远,万一城市经常堵车,也会加大时间成本。


2、生活不太便利


郊区的商业、科教、医疗和社区服务业等公共基础设施跟市区比差距还是比较大的。


3、基本只能自住


除了少数高档别墅,大多数郊区住宅只能以自住为主,想购买来进行出租,租金跟市区也会有较大差距。


新房成交远郊化 6月北京新房价格环比持平

国家统计局昨日发布6月份70个大中城市商品住宅销售价格数据显示,从同比看,70个大中城市中,4个一线城市新建商品住宅销售价格持平,二手住宅销售价格由上月下降转为上涨0.1%。其中,本市新房价格环比与上月持平,同比下降0.1%;二手房价格环比微涨0.1%,同比下降4.6%。


一线城市新房价格涨0.6%


“6月份,一线城市商品住宅销售价格总体稳定,二线城市有所上涨,三线城市上涨势头得到抑制?!惫彝臣凭殖鞘兴靖呒锻臣剖α踅ㄎ八?,从环比看,一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.3个百分点,其中北京和上海价格与上月持平,广州和深圳价格分别上涨1.9%和0.3%;二手住宅销售价格与上月基本持平。二、三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格均有所上涨。


在70个大中城市中,新房价格环比涨幅最大的城市“花落”???,上涨3.9%,济南、丹东、三亚的新房价格涨幅也进入了“3”时代;新房价格同比涨幅最大的城市为丹东,与去年相比上涨了15%。


6月份,二手房价格环比涨幅最大的城市为长春,上涨2%,其次为三亚、???、西安、天津等城市;同比涨幅最大的城市为乌鲁木齐。


在北京、天津、上海等15个热点城市中,新房价格涨跌互现。其中,南京、无锡新房价格环比下降,最大降幅为0.2%;北京、上海、厦门环比持平;天津、杭州、合肥等10个城市环比上涨,最高涨幅为3.6%。


“一线城市中北京与上海房价相对平稳,本次反弹主要集中在二线城市,其中很多城市最近都释放了人才政策和摇号政策?!敝性夭紫治鍪φ糯笪敖樯?,从7月开始,全国多个城市密集开展治理房地产市场乱象行动,预计后续市场将趋于平稳,价格上涨幅度将被遏制。


共有产权房供应大幅增加


从北京情况看,今年上半年,新房市场交易量有所回落,价格相对稳定,房地产市场调控显现成效。


据我爱我家集团研究院统计,上半年本市新建商品住宅(不含保障房)共网签10790套,与去年上半年成交的15834套相比,大幅下降3成以上。成交均价为43198元/平方米。新房市场整体呈现量减价稳的趋势。


值得关注的是,共有产权房成交正大幅增加。据初步统计,6月份,共有产权房新增供应1620套,网签142套,供应量同比增加近3倍。上半年,共有产权房新增供应共计达到4028套,已高于去年全年供应量?!霸诘鼻胺康夭骺卣呦?,保障性住房会加大供应比例,而像别墅这种非刚需类供应也会相应减少,预计下半年会延续上半年这种供应趋势?!蔽野壹沂谐⊙芯吭涸撼ず瓣捅硎?。


新房成交仍是远郊化特征明显,中小户型是主流房型。从区域分布看,昌平区、通州区、门头沟区和丰台区在6月份贡献了超过一半的新房交易量。其中,昌平区占18%,网签297套。上半年成交房型大多以两居室为主,户型结构上以50平方米至90平方米居多。


二手房平均成交周期40天


多家中介机构反馈,京城二手房交易量有所回升,但整体房价已趋平稳。


据了解,剔除国庆节、春节等长假的影响,从去年7月至今年5月,本市二手房交易量逐月增长、缓步回温,6月则出现止涨回落。在业内看来,6月网签量的下滑意味着这一轮的回温基本结束,市场开始进入触顶企稳的调整期。


根据我爱我家市场研究院统计,今年上半年,二手房成交均价与去年下半年相比,下跌2.1%。此外,上半年使用商贷和全款的人群占比缩小,使用公积金贷款的人群占比明显增大,二手房购房者以自住刚需人群为主。


随着房地产市场趋于平稳,交易节奏更加理性,看房次数增多?!八淙皇谐∮兴匚?,但抢房、恐慌性购房的过热迹象并没有出现。从上半年情况看,二手房成交房源的平均被看次数为14次左右,成交客户的平均看房次数为5次左右,平均成交周期为40天?!焙瓣徒樯?,目前北京二手房市场的交易规模已经回到了单月1.5万套上下的正常水平,市场接下来的上升空间已经不大,未来将逐渐趋于平稳。在交易量稳定的情况下,房价没有上升动力。下半年,北京二手房市场基本会进入平稳期,保持健康和理性。


15天13个商品住宅项目获批入市 北京下半年新房供应井喷

在楼市持续调控背景下,今年上半年,北京新房成交量创历史新低,供应和需求受限是主要原因。而随着6月限房价项目的供应开闸,北京新房项目加速入市。证券时报记者根据北京市住建委网上公示信息统计,6月预售商品住宅项目达到14个,7月前15天就有13个项目获批预售,而今年以来除了2月达到12个外,其余月份预售项目数量均为个位数。


证券时报记者从多个已开盘和即将开盘项目的售楼处了解到,由于地理位置和产品品质不同,已开盘项目的销售情况冷热不均。6个限房价项目中,除了瀛海府日光外,其他仍有部分房源在售;而多个即将开盘的项目同样因位置和品质不同,受关注程度差别较大。


业内人士认为,下半年,北京新房供应量将井喷,限房价项目的大量入市,对成交量有拉升作用,同时也有望进一步平抑市场价格。不过,供应量集中、过大的部分地区新房成交情况也可能冷热不均,位置相对偏远的项目很可能面临一定的去化压力,房企竞争也更加激烈。


新房供应开闸


随着6月8日北京首批4个限房价项目入市,拉开了市场供应的闸门。进入7月份,新房项目继续加速入市,证券时报记者根据北京市住建委公开的信息统计,7月上旬(至15日)就有13个商品房项目获得预售证,其中,有4个是限房价项目,而6月获得商品房预售证的项目为14个。


限房价项目是“限房价、竞地价”土地出让方式下的商品房,土地出让时就限定了未来商品房销售价格,由于该售价比周边房价要低,因此备受市场关注。不过,证券时报记者从多个项目处了解到,并不是每个限房价项目都开盘日光,6月初首批开盘的4个项目中,除瀛海府查看详情)(位于大兴区南五环外)日光外,其他3个项目由于位置相对较远,目前仍有少量房源,其中有个别房源是清退出来的。而7月初开盘的两个项目,目前也有房在售。其中,中海京西里查看详情)(位于房山区西南六环内)的一位销售对证券时报记者说:“我们项目在六环里,目前还有少量房源,这个月将清盘,销售限价40837元/平方米,周边市场价都在每平方米5万多了,六环外的项目每平方米也要三万八九呢?!?/p>


证券时报记者了解到,本周还有2个限房价项目将开盘。


其中,位于昌平区北六环内的华润理想国查看详情),销售限价均价49520元/平方米,共开盘875套,户型面积90-140平方米,总价470万/套起,开盘当天将采用手机在线选房加传统选房的方式。一位销售人员告诉证券时报记者,由于房源比较多,不太挑剔的客户都能选中;另一个位于大兴区东南五环外的万和斐丽查看详情),销售限价均价52449元/平方米,户型面积60-90平方米,一位销售人员对证券时报记者说,该项目售价要比周边在售新建商品房价格低19%,开盘共644套,目前排卡已经到1200号,开盘采取网上选房,不用摇号。


据不完全统计,7月下旬还将有十余个限房价项目入市,其中,位于朝阳区东北五环外孙河别墅区的瑞悦府查看详情受关注程度较高,证券时报记者上周六在售楼处现场看到不少前来咨询的客户。一位项目销售人员告诉证券时报记者,预计开盘509套90平方米的3居洋房,目前排卡的人数已经超过1000人。


“我们周边都是别墅项目,单价都在每平方米七八万以上,我们项目销售限价67516元/平方米,总价600万左右,这个价格在望京也就买个2000年左右的二手房。我们开盘将采取公证处摇号的方式?!彼?。


此外,位于南二环外的永定府查看详情)也备受关注,因限价均价不超过89068元/平方米,远低于周边二手房价格,有可能被转为共有产权住房。


除了大量限房价项目,下半年还将有不少普通商品房项目和别墅项目入市。其中,位于大兴区南五环边的中铁华侨城·和园查看详情)7月14日下午开盘,72套150平米的3居室并没有实现之前销售人员所预期的开盘售罄,截至当天下午5点,证券时报记者在售楼处现场的销控板上看到,有两套已经网签,有25套已草签。该项目单价每平方米6万7,是总价在一千万左右的大平层,小区定位高端改善。另外,下半年有望入市的别墅项目中,还有一些昔日地王项目备受关注,其中一个是位于南三环内的懋源·璟岳,该项目仅有70席,每套房子都是独门独院,紧邻丽泽金融商务区和金融街。这是2013年北京单价地王项目,过去几年在北京三环内,带产权、成规模的别墅住宅供应几近为零。


合硕机构首席分析师郭毅指出,2010年至今,北京三环内供应了9620套商品住宅,仅相当于同期商品住宅供应总量的2%。其中,三环内别墅更为珍贵。从北京开始网签的2006年至今的12年时间里,三环内仅供应了87套别墅,最近唯有区区6套?!凹鹊南∪比闷浯蠖啾环科蟪钟?,并未面向市场销售,实际可售的三环内别墅只有1套,且别墅的四周均为高层?!彼?,未来,三环内别墅的潜在供量依然极为有限。最近三年,三环内出让了5宗住宅用地,虽然个别地块通过“拉高排低”的手法挤出了少量别墅,但项目的主力产品依旧为高层住宅,无法实现产品的均质与客群的纯粹。


此外,位于南四环外的泰禾·金府大院查看详情),是2015年丰台区总价地王,当年被华侨城联合华润、招商蛇口以总价83亿元拿下,去年转让给了泰禾集团。


市场竞争加剧


今年上半年,北京新房成交量创历史同期最低。据我爱我家集团研究院统计,今年上半年北京市新建商品住宅(不含保障房)共网签10786套,比去年下半年下降23.34%,比去年上半年下降31.88%,降幅比例较大。其中,普通住宅7443套,共有产权房2242套,别墅1083套,公寓类18套。从成交价格来看,上半年北京市新建商品住宅(不含保障房)的成交均价是43198元/平方米,比去年下半年降低5.84%,比去年上半年上涨4.78%。从成交区域和结构来看,新房成交大多都在五环以外,远郊化特征明显,中小户型仍是主流房型,共有产权住房在新房供应中所占比例逐渐加大。


对于上半年北京新房成交量创历史同期最低的原因,郭毅对证券时报记者表示,一方面是供应受局限,由于限价政策对商品房价格管控,原本计划上市的项目不能如期上市,同时,限房价项目销售管理办法5月底才落地执行,6月部分限房价项目才入市,上半年的楼市总供给处于低位,供应端影响需求端,造成部分改善需求和刚需处于无房可买、持币待购状态。另一方面,限购限贷等调控措施抑制需求的释放,而限房价项目5年限售,资产流通性受制约,使得部分需求从新房市场转向二手房,这也使得个别在6月入市的限房价项目没有取得预期成绩,从而影响到新房市场的成交总量。


一位商品房项目的销售人员也对证券时报记者表示,限房价项目虽然价格有优势,但是从签约到交房至少要2年时间,等拿到房本还得2年时间,再加上5年限售的规定,这意味着购房者10年内不能置换。


对于下半年的市场成交情况,多位接受证券时报记者采访的业内人士认为,下半年随着供应量的加大,成交量也有望增加。


“从2018年6月开始,北京限房价项目供应逐渐增加,未来成交量也会有所恢复?!敝性夭紫治鍪φ糯笪敖邮苤と北钦卟煞檬彼?,预计下半年新房将出现签约井喷,特别是限房价项目的大量供应,这些项目在最近几个月有望入市2万套以上。从价格走势看,2018年北京市场因为有大量的房源供应,各种调控政策也继续严格执行,所以价格出现明显反弹的可能性不大,在经历过2017年大幅度下调后,市场平稳运行将是2018年下半年的主要趋势。


郭毅也认为,下半年,随着供应量集中上升,总成交量也将增加,特别是中低价位限房价项目入市,对成交有拉升作用。但是,她同时指出,供应量集中、过大的部分地区,新房成交情况也可能冷热不均,位置好、品质高的项目成交好,位置相对偏远的项目很可能面临一定的去化压力。如限房价项目供应量过于集中的亦庄,供应量远超区域需求量,有滞销可能。再如北京北部昌平区域,地段位置较远,产品同质化,仅靠微弱差异化的优势吸引细分人群,竞争也将白热化?!懊娑晕蠢吹募ち沂谐【赫?,限房价项目争相抢先入市,率先收拢购房需求成为房企共同的选择?!彼?。


北京回龙观天通苑二手房交易量大 新房供应有限

回龙观、天通苑,这两个位于京北的大型居住区经常被人同时提起,居住人口多、交通拥堵是很多人对其固有印象。上周,北京市委常委会讨论并通过《优化提升回龙观天通苑地区公共服务和基础设施三年行动计划(2018-2020年)》,北京计划3年内向该地区投入近200亿元资金,更新提升回龙观、天通苑区域的各项配套。该利好消息也迅速传导到楼市,作为北京二手房交易量较高的两个区域,“回天”地区二手房存量大,总价低,是很多刚需购房人的首选地,但配套的老旧也是无法回避的问题?!缎卸苹烦鎏ㄖ?,“回天”地区楼市未来会不会因此受益,成了很多购房人关心的问题。


区域

回龙观:背靠“中国互联网之都”

天通苑:地铁连通多个商圈


回龙观、天通苑由于经常被同时提起,又同在京北,很多人印象中无法分辨二者的位置关系。事实上,回龙观与天通苑相距并不近,在目前的交通条件下,回龙观到天通苑也不是件容易的事儿。


如果以地铁回龙观站和天通苑站作为回龙观和天通苑的起始点,在不堵车的情况下,自驾穿行大约要半个小时。如果选择公共交通,地铁是最快捷的方式,需要经过一次换乘,约20分钟到达,而选择公交车的话,可能一个小时都无法到达。


从整体区域上看,虽同属昌平,但回龙观位于京藏高速以东,北起南沙河,南至海淀西三旗,东邻东小口。属于京北偏西的位置,而天通苑则位于立水桥以北,立汤路以西,属于京北偏东。


因为位置的不同,回龙观和天通苑吸引的居住人群也完全不同。


回龙观现在几乎被互联网从业人员承包,成为码农的聚集地。由于距著名的“中国互联网之都”中关村软件园不到10公里,与中关村之间交通也很方便,大量的互联网从业人员租房、买房都选择了回龙观。


而地处京北的天通苑则会集了在北京各个热门商圈工作的人,除了在中关村、上地工作的IT人士,亚运村、望京甚至国贸CBD都有大量的上班族居住在天通苑。而且,通过南北贯穿的地铁五号线,天通苑与各个商圈都可以实现方便连接。


58安居客房产研究院高级分析师李震分析称,“回天区域”回龙观被称作北京最大规模的“卧室”,而天通苑板块则是亚洲第一大社区。因地理位置较为优越,两大板块向南分布着西二旗、上地、五道口等多个高新技术园区,众多互联网公司坐落在此,同时又拥有大面积住宅,选择多,所以被购房人广泛关注。


但因“回天”区域内规划主要为居住区,产业配套少之又少,形成了早出早归钟摆式的人流现象。目前区域居住的人口已经超过80万人。作为城市化过程中形成的大型居住区,近年来交通拥堵、公共服务配套设施不足等问题日趋严重,这些十分突出的“大城市病”都是购房者在意的因素。


配套

回龙观:生活配套齐备其他配套略落后

天通苑:交通仍是核心问题


在《广厦时代》调查中,大部分居住在“回天”地区的人反馈,居住在这里,比很多楼市的新兴板块还是方便不少的。


一位居住在回龙观某经适房小区的女士告诉《广厦时代》,如果不考虑早晚上下班,居住在“观”里,还是很舒服的。购物中心有华联购物中心、龙旗广场,虽说没有城里那么高大上,但基本的服饰、餐饮品牌都有。批发市场有百汇商城,生活用品一应俱全,蔬菜水果等生鲜也比城里便宜不少。但医院和学校比较少,如果家里有老人和孩子,就有些不方便。


《广厦时代》了解到,目前回龙观区域内商超配套齐全,华联、上品折扣、龙旗广场等分布在回龙观内,影院、餐饮配套同样不缺。但在医疗和教育配套上,回龙观一直有所欠缺,尤其是医疗配套,直到2013年积水潭医院回龙观院区投入使用,拥有庞大居住人口的回龙观才有了第一所三甲医院。


在交通上,回龙观轨道交通发达,认真算起来,回龙观内有八个地铁站,地铁13号线的回龙观、龙泽、霍营站,地铁八号线的育新、霍营、回龙观东大街、育知路、平西府站,这些地铁都可以帮助居住在这里的人快速出入“观”,和地铁相比,回龙观的路面交通条件就有些落后。


几天前,回龙观的交通要道育知东路城铁桥下超两米深的积水阻断了不少人的上班路,回龙观的交通问题再次暴露。一位在中关村软件园工作的居民告诉《广厦时代》,平时半个小时左右的上班路,那天耗费了三个小时。


反观天通苑,商业配套也已经比较完备,龙德广场、华联购物中心等都已经开业多年,大量的居住人口也让天通苑不缺任何生活配套,但一些公建设施仍比较缺乏。


交通一直是天通苑居民最头疼的事,一条立汤路,几乎没有通畅的时候,而其又是天通苑地区人们出行的必经之路。而连接天通苑、回龙观和中关村软件园的北清路,也是常年面临拥堵困扰。在公共交通上,天通苑地铁站外蜿蜒百米的排队人群,也常常被作为北京地铁拥挤的代言出现在各类媒体上,立汤路上的快速公交3号线,也往往快速不快。


在这次的《行动计划》中,令回龙观和天通苑居民头疼的问题几乎都被涉及。在备受关注的医疗和教育配套上,《行动计划》指出,未来三年将在回龙观重点实施26个教育项目,预计将提供1.3万个学位。此外还将在回龙观实施5个医疗卫生项目、6个文化体育项目和8个养老项目,满足公共服务需求。


对于学龄前儿童面临的“入托难”“入学难”等问题,回龙观、天通苑地区将规范提升现有社会办园,扩大普惠园覆盖范围。通过名校办分校、集团化办学、教师培训交流等方式改善教学条件,提高地区教学质量,推进优质教育资源均衡化。


而在交通上,《行动计划》指出,要打通回天地区的交通“大动脉”,重点实施安立路、北清路“一纵一横”主干路的快速化改造,北苑东路、定泗路、回南北路等“五通五畅”主干路的交通贯通工程。此外,林萃路五星啤酒厂等主要堵点、断点也将得到疏通,回龙观至上地的自行车专用路将开通。同时,对于拥堵严重的地铁站点,也将进行改造,增加进出站口。


楼市

回龙观:低密为主尚有少量新盘

天通苑:二手房经适房占比高几无新盘供应


楼市是回龙观、天通苑最初被人所知的原因。1998年,以回龙观、天通苑为代表的经济适用房项目在北京房地产交易中心集中展示,从那时起,大量的人口被引入回龙观。因为存量大、人口多,公共交通相对方便,回龙观和天通苑近几年一直是北京楼市交易最活跃的区域。


在新房方面,回龙观目前尚有首开国风美唐、公园悦府、领秀慧谷等新房小区有房源在售,价格一般在60000元/平方米上下,户型基本以两居、三居为主。而天通苑则基本已无新房供应。一些意向在天通苑买房的人,则将目标换向了天通苑以北的北七家。


李震分析称,2017年至2018年6月,北七家板块共成交1104套房源,占整个昌平区域的29%。再看土地市场,北七家也是2017年成昌平区域唯一出让地块的板块。同时,加之未来科学城利好带动,使得目前北七家处在新房市场的风口浪尖。


李震分析:未来随着政策规划的不断落地、区域配套的不断成熟、新房市场的开发完结以及二级市场供应不断增加,北七家板块很有可能发展成为接棒“回天”区域的置业热点区域,届时发展较晚的北七家板块,其二手房居住质量也会高于目前的“回天区域”。


而在二手房方面,根据贝壳研究院数据统计,目前链家二手房天通苑商圈在售房源为1498套,回龙观商圈在售房源为1518套,两商圈在售房源量相当。天通苑成交周期相对较长,房源成交周期为80.42天,客源成交周期为74.99天?;亓鄢山恢芷谙喽越隙?,房源成交周期为58.88天,客源成交周期为58.22天。


二者不同的成交周期与供求关系有关,李震指出,从58安居客的大数据看,目前天通苑板块的挂牌二手房房源与客源关注度基本持平。而回龙观板块则呈现出:客多房少,供不应求的趋势。


从成交量上看,回龙观和天通苑的变化趋势基本与北京二手房市场上半年的表现一致,从1月起逐月回升,在5月冲至顶峰,6月则出现了明显回落,但回龙观的表现仍要好于天通苑。


供求关系也同样反映在价格上,曾经,回龙观与天通苑价格相近,但近几年,二者的差距在逐渐被拉开。


根据贝壳研究院数据统计,6月回龙观二手房成交均价为48511元/平方米,天通苑则为37746元/平方米。由于这两个板块都有大量的经济适用房,交易时还要付出网签金额10%的综合地价款,实际的购房成本要高出一些,但可以看出,回龙观二手房的单价已经高出约1万元/平方米。


价格的差异与供求关系和回龙观地区的宜居程度有一定关系。与天通苑都是高层建筑不同,回龙观的住宅以低密为主,从早期的经适房龙某苑系列,到后期的一些纯商品房小区,回龙观整体的居住密度要比天通苑低出不少,而中关村软件园兴起后为回龙观带来的大量购房者和租客,也逐渐推高了回龙观的价格。


以热门的两居室租金为例,目前回龙观的两居室整租价格大概在6500元/套左右,一些条件较好的两居租金则更高,而天通苑的两居整租价格在5500元/套上下。不过,纯从租金回报率计算,回龙观和天通苑可以领跑北京的大部分区域。


在买卖上,两居室也是回龙观、天通苑的主力。根据贝壳研究院的数据,回龙观和天通苑两居成交占比都超过一半,上半年套均总价分别为420万至480万元和430万至460万元。


对于《行动计划》会为“回天”地区带来的改变,业内人士一致看好,贝壳研究院首席市场分析师许小乐称,回龙观和天通苑是刚需置业集中的大型生活区,由于基础设施配套较差,房源多为经济适用房,居住性差,房价相对不高。未来三年的大力改造会大大提高两区域的宜居性,自然会对该区域楼市带来一定利好,随着计划的落地实施,两区域成交量会迎来增长,房价将会有上涨压力。


此外,该政策对回龙观利好可能高于天通苑,主要是回龙观区域紧挨西二旗,成为中关软件园码农的置业区域,房价比天通苑要高不少。如果回龙观的医疗、教育和交通问题得到解决,会有更多中关村软件园的上班族选择在回龙观置业。


李震则指出,三年内投资两百亿的公共服务和基础设施行动计划集中在“回天区域”教育、医疗、交通以及养老等社区基础配套的短板之上,这无疑会对天通苑与回龙观区域二手房市场起到一定的提振作用。


从价格区间看,“回天”地区,尤其是天通苑板块相对处于价值洼地。这主要因为“回天区域”居住人口大,教育、医疗以及交通等配套不完善、不充分造成的。但随着政策红利的落地,两大板块的居住舒适度、成熟度也将有较大提升,整个“回天区域”的价值也会有效得到提升。

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