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  • 15天13个商品住宅项目获批入市 北京下半年新房供应井喷
    2018/07/18 来源: 证券时报
    [摘要]6月预售商品住宅项目达到14个,7月前15天就有13个项目获批预售,而今年以来除了2月达到12个外,其余月份预售项目数量均为个位数。

    山西快乐十分遗漏查询 www.ngqz.net 在楼市持续调控背景下,今年上半年,北京新房成交量创历史新低,供应和需求受限是主要原因。而随着6月限房价项目的供应开闸,北京新房项目加速入市。证券时报记者根据北京市住建委网上公示信息统计,6月预售商品住宅项目达到14个,7月前15天就有13个项目获批预售,而今年以来除了2月达到12个外,其余月份预售项目数量均为个位数。


    证券时报记者从多个已开盘和即将开盘项目的售楼处了解到,由于地理位置和产品品质不同,已开盘项目的销售情况冷热不均。6个限房价项目中,除了瀛海府日光外,其他仍有部分房源在售;而多个即将开盘的项目同样因位置和品质不同,受关注程度差别较大。


    业内人士认为,下半年,北京新房供应量将井喷,限房价项目的大量入市,对成交量有拉升作用,同时也有望进一步平抑市场价格。不过,供应量集中、过大的部分地区新房成交情况也可能冷热不均,位置相对偏远的项目很可能面临一定的去化压力,房企竞争也更加激烈。


    新房供应开闸


    随着6月8日北京首批4个限房价项目入市,拉开了市场供应的闸门。进入7月份,新房项目继续加速入市,证券时报记者根据北京市住建委公开的信息统计,7月上旬(至15日)就有13个商品房项目获得预售证,其中,有4个是限房价项目,而6月获得商品房预售证的项目为14个。


    限房价项目是“限房价、竞地价”土地出让方式下的商品房,土地出让时就限定了未来商品房销售价格,由于该售价比周边房价要低,因此备受市场关注。不过,证券时报记者从多个项目处了解到,并不是每个限房价项目都开盘日光,6月初首批开盘的4个项目中,除瀛海府查看详情)(位于大兴区南五环外)日光外,其他3个项目由于位置相对较远,目前仍有少量房源,其中有个别房源是清退出来的。而7月初开盘的两个项目,目前也有房在售。其中,中海京西里查看详情)(位于房山区西南六环内)的一位销售对证券时报记者说:“我们项目在六环里,目前还有少量房源,这个月将清盘,销售限价40837元/平方米,周边市场价都在每平方米5万多了,六环外的项目每平方米也要三万八九呢?!?/p>


    证券时报记者了解到,本周还有2个限房价项目将开盘。


    其中,位于昌平区北六环内的华润理想国查看详情),销售限价均价49520元/平方米,共开盘875套,户型面积90-140平方米,总价470万/套起,开盘当天将采用手机在线选房加传统选房的方式。一位销售人员告诉证券时报记者,由于房源比较多,不太挑剔的客户都能选中;另一个位于大兴区东南五环外的万和斐丽查看详情),销售限价均价52449元/平方米,户型面积60-90平方米,一位销售人员对证券时报记者说,该项目售价要比周边在售新建商品房价格低19%,开盘共644套,目前排卡已经到1200号,开盘采取网上选房,不用摇号。


    据不完全统计,7月下旬还将有十余个限房价项目入市,其中,位于朝阳区东北五环外孙河别墅区的瑞悦府查看详情受关注程度较高,证券时报记者上周六在售楼处现场看到不少前来咨询的客户。一位项目销售人员告诉证券时报记者,预计开盘509套90平方米的3居洋房,目前排卡的人数已经超过1000人。


    “我们周边都是别墅项目,单价都在每平方米七八万以上,我们项目销售限价67516元/平方米,总价600万左右,这个价格在望京也就买个2000年左右的二手房。我们开盘将采取公证处摇号的方式?!彼?。


    此外,位于南二环外的永定府查看详情)也备受关注,因限价均价不超过89068元/平方米,远低于周边二手房价格,有可能被转为共有产权住房。


    除了大量限房价项目,下半年还将有不少普通商品房项目和别墅项目入市。其中,位于大兴区南五环边的中铁华侨城·和园查看详情)7月14日下午开盘,72套150平米的3居室并没有实现之前销售人员所预期的开盘售罄,截至当天下午5点,证券时报记者在售楼处现场的销控板上看到,有两套已经网签,有25套已草签。该项目单价每平方米6万7,是总价在一千万左右的大平层,小区定位高端改善。另外,下半年有望入市的别墅项目中,还有一些昔日地王项目备受关注,其中一个是位于南三环内的懋源·璟岳,该项目仅有70席,每套房子都是独门独院,紧邻丽泽金融商务区和金融街。这是2013年北京单价地王项目,过去几年在北京三环内,带产权、成规模的别墅住宅供应几近为零。


    合硕机构首席分析师郭毅指出,2010年至今,北京三环内供应了9620套商品住宅,仅相当于同期商品住宅供应总量的2%。其中,三环内别墅更为珍贵。从北京开始网签的2006年至今的12年时间里,三环内仅供应了87套别墅,最近唯有区区6套?!凹鹊南∪比闷浯蠖啾环科蟪钟?,并未面向市场销售,实际可售的三环内别墅只有1套,且别墅的四周均为高层?!彼?,未来,三环内别墅的潜在供量依然极为有限。最近三年,三环内出让了5宗住宅用地,虽然个别地块通过“拉高排低”的手法挤出了少量别墅,但项目的主力产品依旧为高层住宅,无法实现产品的均质与客群的纯粹。


    此外,位于南四环外的泰禾·金府大院查看详情),是2015年丰台区总价地王,当年被华侨城联合华润、招商蛇口以总价83亿元拿下,去年转让给了泰禾集团。


    市场竞争加剧


    今年上半年,北京新房成交量创历史同期最低。据我爱我家集团研究院统计,今年上半年北京市新建商品住宅(不含保障房)共网签10786套,比去年下半年下降23.34%,比去年上半年下降31.88%,降幅比例较大。其中,普通住宅7443套,共有产权房2242套,别墅1083套,公寓类18套。从成交价格来看,上半年北京市新建商品住宅(不含保障房)的成交均价是43198元/平方米,比去年下半年降低5.84%,比去年上半年上涨4.78%。从成交区域和结构来看,新房成交大多都在五环以外,远郊化特征明显,中小户型仍是主流房型,共有产权住房在新房供应中所占比例逐渐加大。


    对于上半年北京新房成交量创历史同期最低的原因,郭毅对证券时报记者表示,一方面是供应受局限,由于限价政策对商品房价格管控,原本计划上市的项目不能如期上市,同时,限房价项目销售管理办法5月底才落地执行,6月部分限房价项目才入市,上半年的楼市总供给处于低位,供应端影响需求端,造成部分改善需求和刚需处于无房可买、持币待购状态。另一方面,限购限贷等调控措施抑制需求的释放,而限房价项目5年限售,资产流通性受制约,使得部分需求从新房市场转向二手房,这也使得个别在6月入市的限房价项目没有取得预期成绩,从而影响到新房市场的成交总量。


    一位商品房项目的销售人员也对证券时报记者表示,限房价项目虽然价格有优势,但是从签约到交房至少要2年时间,等拿到房本还得2年时间,再加上5年限售的规定,这意味着购房者10年内不能置换。


    对于下半年的市场成交情况,多位接受证券时报记者采访的业内人士认为,下半年随着供应量的加大,成交量也有望增加。


    “从2018年6月开始,北京限房价项目供应逐渐增加,未来成交量也会有所恢复?!敝性夭紫治鍪φ糯笪敖邮苤と北钦卟煞檬彼?,预计下半年新房将出现签约井喷,特别是限房价项目的大量供应,这些项目在最近几个月有望入市2万套以上。从价格走势看,2018年北京市场因为有大量的房源供应,各种调控政策也继续严格执行,所以价格出现明显反弹的可能性不大,在经历过2017年大幅度下调后,市场平稳运行将是2018年下半年的主要趋势。


    郭毅也认为,下半年,随着供应量集中上升,总成交量也将增加,特别是中低价位限房价项目入市,对成交有拉升作用。但是,她同时指出,供应量集中、过大的部分地区,新房成交情况也可能冷热不均,位置好、品质高的项目成交好,位置相对偏远的项目很可能面临一定的去化压力。如限房价项目供应量过于集中的亦庄,供应量远超区域需求量,有滞销可能。再如北京北部昌平区域,地段位置较远,产品同质化,仅靠微弱差异化的优势吸引细分人群,竞争也将白热化?!懊娑晕蠢吹募ち沂谐【赫?,限房价项目争相抢先入市,率先收拢购房需求成为房企共同的选择?!彼?。


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