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  • 有贷款的房子可以过户吗 如何办理过户

    作者:选房师阿绿
    来源:大搜家原创内容工作室
    2019-06-30
    摘要:
    现如今贷款买房是在正常不过的事情了,有的办理的房贷都是几十年,在还没有还清房贷的时候,想换一个大一点好一点的房子,或者因为一些其他的原因需要卖掉房子,这个时候很多人就会有疑问,贷款的房子能否过户,过户的流程是什么样的呢?这方面的事宜都很想去了解,今天小编整理了关于贷款的房子可以过户吗?过户流程是什么?

    山西快乐十分遗漏查询 www.ngqz.net 现如今贷款买房是在正常不过的事情了,有的办理的房贷都是几十年,在还没有还清房贷的时候,想换一个大一点好一点的房子,或者因为一些其他的原因需要卖掉房子,这个时候很多人就会有疑问,贷款的房子能否过户,过户的流程是什么样的呢?这方面的事宜都很想去了解,今天小编整理了关于贷款的房子可以过户吗?过户流程是什么?一起来看吧。


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    贷款的房子可以过户吗?

    1.交易以房产证为准,有了房产证才可以上市交易。目前该房产未拿到产权证,因此暂不能办理过户手续。如果您想与卖方办理合同更名,可以让房主与开发商协商,先撤销原合同备案,开发商再与您之间重新签订合同并进行备案。不论是更名和撤销合同备案,都需要得到开发商的同意和配合。但撤销合同之前需要先到房管局申请,之后才可以办理;


    2.有出售条件是可以办理转按揭手续,首先是要取得银行的同意,可以先向贷款的银行提出申请。目前银行一般情况下,不办理转按揭手续。一般是是房主自筹资金还清贷款,取出产证;也有的是客户以定金形式支付部分现金给卖方,以帮其取回房产证,这取决于客户对卖方及所委托的中介公司的信任程度,而这种方式对买方来说存在风险,一般不会被接受;


    3.在实际操作中,不同银行有不同规定,具体您还需要咨询相关的银行方面。据目前所知,只有建设银行可以办理按揭转让。同时需要您委托中介代理公司向银行方面申请转按揭事宜,二手房转按揭业务银行不接待个人办理申请,需要您委托中介代理公司执行。


    过户流程是什么?

    1.卖方个人还清银行的贷款,取消抵押,然后才能办理产权过户手续。双方首先达成产权变更协议,然后在公证处进行公证,待卖方付清银行贷款后,买方才可以从银行取出房产证,解除抵押登记手续。买卖双方在根据公证协议书办理产权变更登记,完成过户。


    2.买卖双方协商,向银行出具双方关于房屋产权变更所达成的书面协议。这种方法要征求银行的同意。若银行能够同意产权变更,借款人由卖方变更为买方,银行会出具证明,在房屋已设抵押权情况下办理变更登记。若银行不同意变更,买卖双方需要按照方法一进行过户。先向银行赎楼,即先将欠银行的钱还清,如果业主自己资金不够,可请担保公司为你赎楼,赎楼后可过户。


    3.赎楼。卖方找担保公司担保然后把余款付清,取出房产证,然后办理过户登记,之后再由卖方偿还担保公司的借款。


    4.我国法律不支持签协议过户。若是买卖双方觉得这种方法不好,可以找靠谱的中介公司办理。买卖双方需要先支付一定手续费让中介垫资进行解贷,卖方拿到房产证,将房产过户到对方名下,买方再进行按揭还中介公司资金。


    以上就是关于贷款的房子可以过户吗?过户流程是什么的全部内容了,房子贷款办理过户也需要走一定的流程,还有很多时候也和当地的一些政策和贷款银行相关规定有关,所以房屋所有者在有房子过户的想法时候,可以先去当地的房管局咨询一下政策,然后再准备相关的资料办理过户,这样就会达到事半功倍的效果。

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    买房应该如何看配套

    买房一直以来都不是一件简单的事情,除了价格与户型外,生活配套是否成熟也是极其重要的。配套成熟的房子,居住起来也会更加方便舒适。所以,我们在买房的时候,通?;岚雅涮啄扇肟悸堑姆段е?。那么买房究竟该如何看配套呢?

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    1、商业配套


    生活离不开柴米油盐,因此购房者们选择小区必须了解小区的商业配套,例如超市和菜市场就是其中最重要的两个。如果小区附近没有这些,那么你就会发现忙碌了一天下班后想买点菜都要走很远的路。


    2、物业公司


    物业公司也是有区别的,各个楼盘的物业公司的资质与水平参差不起,所以物业公司也作为选择考虑的因素之一。因为以后的生活中,平时生活的点滴和小区内部的安全管理都是与物业密不可分的,一个好的物业可以让业主省不少心。
    对物业的判断可以到网上进行查询该物业公司有没有不良事件,也可以亲自去该物业公司管理的小区,咨询小区人员对该物业公司的感受。


    3、小区内交通情况


    小区的内部交通包括小区内的车位设计是否足够,车位的设计最少是与住户数量成1:1的比例的。小区私家车进出是否方便,停车场的位置是否会打扰到平时生活,一般有地下停车场的小区比较方便。


    4、小区外部交通状况


    随着越来越多的人买了汽车,交通拥堵就成了大问题,这个时候公共交通的效率往往会比私家车高出不少,因此购房者也要了解小区附近的交通情况,是否有公交线路、公交站点、高速公路等都十分重要。同样购房者也不能买距离街道过近的楼栋,以免遇到噪音污染。


    5、看医疗配套


    人吃五谷杂粮难免生病,这个时候医院就显得十分重要了。因此小区附近有医院是比较好的,但是由于噪音、空气污染等问题,医院距离小区也不宜过近,15分钟车程是不错的范围。当然除了大医院之外,药店、诊所、社区医院等也是医疗配套的重要组成部分,小区周边应该有分布。


    6、看生活服务配套


    房子附近有无便利店、健身房、公园、电影院等就显得尤为重要。要根据自已的饮食习惯和消费水平考量周边的饭店、酒店、酒吧、特色餐厅、大排档等餐饮设施的数量和质量。如果小区附近有这些:洗衣店、宠物店、美发店、房产中介、网吧等,那么生活会更加适宜。


    大家在买房前要对房屋周边的配套情况进行一个详细的了解,像上文中所提到的六点,如果您所购买的房子周围这些全部都具有,那么毫无疑问,您的这套房子会使以后你的生活美滋滋。房子的配套设施要注重舒适和实用,不单单要满足生活的需求,还要满足更高层次的物质和精神需求。希望此文能对大家有所帮助。


    买房选地段注意什么

    买房选地段,这是选房首要考虑的问题!但是今天小编想说,买房选地段其实并不是每个人都要兼顾方面的。接下来就为大家分析下为什么?

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    一、买房选地段要注意什么?


    1、房价


    如果购房者,抱着让房子更值钱的心里去选房,那么看的就是地段。一个地段未来发展能好,关键是看这一地段在未来的城市中将扮演什么样的角色,目前的城市规划对此又是如何确定的。不同的地段之间的变迁是不确定的,但有经验的购房者,总能从一些政策变化中找自己的方向,比如周边配套、交通规划等。


    2、交通


    交通是否便利是判断地段好坏的一大依据,在大城市里,交通主要看地铁站点、公交站点等,这也决定了此位置的便利和易达程度。以购买的小区为圆心花园,在半径500m之内(步行三到五分钟)存在地铁或公交站点,就算交通便利。同样,交通便利的地段也利于保值。


    要注意的是,很多朋友买房时只看地理距离,认为直线距离短就可以,这种想法是大错特错的。我们举个例子:有两套房,其中一套距离目标地地理距离更近,但因为堵车太严重而且没有地铁直达,实际所花时间较多,另一套虽然距离目标更远,但因为有地铁直接到站,实际花的时间反而更少。


    3、配套


    商业配套是否齐全,关系到我们的日常生活是否便利。购房者要注意小区附近各种购买生活必需品的超市、商店和菜场是否完备。另外该地段附近是否有比较大型的商厦和文化娱乐区,或者到这种商业区是否方便。商业区也是购房者看房时比较关注的点,目前白领的生活环境使得大家都离不开商业区的配备。


    4、环境


    住宅要求周围环境很安静,不能有太大的噪音。因此购房者要孴所选的地段周围是否有大型的工厂、剧院等,或者是否贴近菜场、学?;蚪煌ㄒ?。临街的小区不建议买,这样的房子以后势必会有许多噪声。特别是家里有老人和小孩的购房者,买房还是往小区内走一走,环境清净一些更好。


    用途不同,地段选择也不同:


    1、想让自己财产更值钱的群体


    城市中的CBD区域肯定是棒的。因为城市的CBD区域多指商务区,大体上商务功能大于居住的。当城市人口增加及规划发展时,城市的发展方向就向外的某一个方向或几个方向成爆炸式建设的。所以对于购房不是自住的朋友来说,这里的发展将会无限好,要在房价还未涨起来之前、房价还相对较低的时及早入手。


    2、对于仍在奋斗中的刚需族


    距离闹市不远的次繁华生活区可能更为适宜。没有太浓的商业味道、生活味道较浓,大多是这个城市内比较早起的一些居民小区,所以建筑年代相对较早,这个区域新房也不会很多。


    有的新房产品也大多是以高层小户型为主,且都具有一定的社区规模,但容积率也相对较高。价格虽然不会比闹市便宜多少,但胜在居住性更强,且生活成本略低,喜静的朋友可以考虑。


    3、对于资金不多的改善族


    对于资金不足,但还急于改善的人群,选择老城区可能更合适。老城区的特点就是建筑年代较久,多以老式单位福利房及原著民自建房产为主,小区比例高。本地居民比例比较高,居住氛围好,生活成本相对不高。而这个区域大的特点就是交通便利,配套完备,综合生活成本比较低。但同样的是这个区域的新房较少,而且价格也不会太低,市场上较多的是二手房。


    4、对于追求生活品质的租房族


    对于通勤的租房人群,或许核心城区就合适不过了。大部分城市的核心城区,可称为城市中繁华的区域,交通便捷,去哪都方便,如果换工作也是不用换房子的。但此地段的租金也会太便宜的。


    所以对年轻人来说,买房前要认清自己的需求,结合自身情况做好定位。如果资金不够,建议选这个繁华地段的小户型,日后有钱了再换大房也不错的。


    买新房如何判断小区环境好坏

    众所周知,一个好的环境是舒适生活的基础。我们在选择合适的房屋的时候,首先看的就是小区环境。很多人都有这样的疑问:买新房怎样判断小区环境的好坏?其实,这可以从很多的方面进行判断。接下来,我们就一起来看一看吧!

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    1、绿化环境


    观察一个小区的绿化环境的好坏首先就要注意绿地率的多少,但是也要注意绿地率并不等于绿化率,绿地率是指绿化用地占总体土地面积的比例,也就是说,一个小区的绿地率越高,小区的绿化环境就越好。


    其次就是观察景观的搭配,主要包括树木花草的种类、小区的地面铺装、小区指示牌的摆放等问题,比如绿色植物是否会容易招蚊虫,各个季节是否都有可供观赏的绿色景观,小区的铺设地面的材料是否坚固,铺装图案是否具有艺术性,是否与整个小区的设计风格相一致,小区的安全、交通等指示牌是否安装到位等这些具体问题。


    2、景观环境


    绿地率高还不够,一个好的小区,景观环境、植物的种类好坏(比如绿植是否容易飘柳絮或招蚊子)、各个季节植物的搭配(保证各个季节都有可供观赏的植物),都是有讲究的,应该与小区的整体环境相宜。


    小区的硬质铺装包括大理石地面、混凝土地面、花砖地面、植草砖地面等。不仅要看硬质铺装的材料,比如大理石、水泥、草装等,还应该看铺装图案是否具有艺术性,是否赏心悦目,功能与景观是否协调,整个设计是否与建筑物相统一。


    小区指示牌,也是小区环境中的重要一环,分为建筑物业类标识、公共设施、设备类标识、道路、交通类指示标识、安全警示类标识、公益宣传类、可变信息标识。如果没有这些提示、指示牌,生活就会产生诸多的不便。


    小区的灯光设施也要重视,灯光设施如果有问题,你晚上走在小区内,跟瞎子没什么两样,还可能产生安全问题。


    此外,一般大型的社区,至少都有一处内部景观,比如内部水景、内部花园等;同时,各个楼栋之间也注意景观的搭配,保障每栋楼都有可以观赏的景观。


    3、建筑形状、色彩


    建筑环境主要包括建筑形状、颜色搭配等。首先可以观察一下小区的大门,人们对一个小区的印象从大门就开始了,大门的高度、美观性是否良好。建筑形状是否看起来比较舒服、顺眼,避免一些给人异样感觉的奇形怪状的建筑体,还有就是楼梯的颜色要简洁大方,颜色搭配合理,不能给人过于热烈或者压抑的感觉。


    4、娱乐休闲环境


    近些年,随着人们生活水平的提高,健康意识的增强,健身与休闲娱乐设施的建设收到我们越来越多的关注了,而一个好的休闲场所在我们的日常生活中能够起到非常重要的作用,可以释放我们的劳动压力,为老年人提供锻炼身体的基础,为儿童提供嬉戏玩耍、亲子游戏的场所等等。


    娱乐休闲设施的完善与否不仅仅是满足住户的生理需求的,在精神层面上也能够满足我们追求闲适生活的向往。


    5、商业环境


    商业生活圈具体是指小区自带的或者周边的商业、生活配套设施,包括很多具体的店面,比如,果蔬店、文具店、便利店等,这些看似不起眼的商店却是我们日常生活中离不开的,如果缺少相关商业设施,会大大降低我们在一个小区的居住体验的。


    6、治安环境


    治安环境也是我们在判断一个小区的好坏时的重要的标准,主要是指小区所在社区的及其周围的治安状况,比如偷窃率、抢劫率等犯罪行为发生的数量,还要大致了解一下小区内业主的大致构成状况,比如他们的学历、工作等方面,也可以提前判断邻里相处和睦的可能性。


    7、物业管理


    很多小区实施封闭式的管理,只有本小区的业主才可以进入。如果小区门禁不严,人员可以随意进出,可就不好了。物业管理包括的内容很多,比如房屋的维修与修缮管理、绿化管理、卫生管理、治安管理、车辆交通管理、公用市政设施管理、违章建筑的管理、其它的生活服务等。买房要看看物业管理好坏。


    8、内部交通环境


    小区的车位是否足够、车位面积大小如何、停车位的环境好坏、小区是否人车分流、在一些出入口或盲点区是否设置有交通安全类标志,都是在选房时要注意的。


    完全人车分流指在小区的外部设置地下车库的入口和出口,车辆不驶入小区内部,而是通过入口直接进入地下车库。有的小区,车辆不驶入小区内部,只是在小区的外围有一些地上停车位,其为不完全人车分流。


    买房的时候,大家一定要从多个方面判断小区的环境好坏,上面提到的只是小区的内部环境。在选房时,还要考察下小区的外部环境如何,比如周边有无存在污染环境的垃圾处理厂、屠宰场等。


    怎么判断小区环境的好坏?

    众所周知,一个好的环境是舒适生活的基础,小区环境的好坏会直接影响到居民的生活质量。我们在选择房屋的时候,居住环境的好坏也成为一个不容忽视的问题。因此,购房者应该认真考察一下自己将来生活的环境,那么该如何判断小区环境的好坏?

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    1、看小区交通规划是否合理


    小区内交通的合理性对于居住安全和环境的静谧性是非常关键的,这也是在看房中最容易忽略的问题。


    目前作为楼盘卖点的“人车分流”(即汽车在小区外直接进入小区地下车库,车行与步行互不干扰)因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰,小区内的步行道兼有休闲功能,可大大提高小区环境的质量,不过这类小区的的造价也会比较高。


    2、看小区物业办理是否完善


    小区物业服务的好坏,会直接影响到购房者的居住感受。好的物管会对楼房和相关设施进行定期维修或维护,能使物业及其设备处于完好的状态和正常的运行,这样不仅提高了物业的档次,也让居民住得舒心。有些小区虽然年代已经比较久远,但因为保养有方,看上去依然光洁如新。


    3、看楼间距离状况


    楼间距是许多购房者经?;岷雎缘奈侍庵???泶蟮穆ゼ渚?,能够减少和邻居们的横向干扰,使居住环境更为宁静;可以压缩进深,增加面宽,可使居室的采光通风性大大提升;不会有出现楼与楼之间相隔太近的情况,保证住户的居住私密,购房者不用担心自己的一举一动会被对面一览无遗。


    4、看小区周围是否有环境污染源


    买房居住可能是一辈子的事情,小区周边有化工厂等项目的楼盘千万不能买,居住时间久了很有可能会导致慢性疾病的发生。另外,地处在交通主干道、高速路口等车流量密集区域的楼盘往往有噪音和空气污染的问题,不管是白天还是夜晚噪音都很大,而且灰尘较多,所以尽量避免购买靠路边的楼栋。


    5、看周边配套是否恰当


    小区周边配套是衡量居住质量的重要标准之一,周边配套服务设施方便,娱乐休闲设施丰富,这些也是能增加居民舒适度的关键。了解楼盘配套情况主要分为小区周边配套情况和小区内部配套情况。菜市场、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套,服务半径不要超过150米。


    6、看小区绿化是否合适


    看小区环境好坏的硬性参照指标是绿地率,绿地率=绿地面积/土地面积(新区建设的绿地率不应低于30%)。


    需要注意的是,绿化率并不等于绿地率,绿化率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比,相对而言比较宽泛,树的影子也可以算入绿化率;绿地率是绿化用地占总土地面积的比例,所以绿化率一般要比绿地率高一些。小区的绿地率越高,小区的绿化环境就越好。


    以上提到的几点关于如何判断小区环境的好坏的要点,各位购房者不妨认真参考,小编建议大家一定要从多个方面判断清楚小区环境的好与坏,毕竟,这关乎我们能否舒适、省心地居住一辈子。


    当在售楼处看房时你问到“点子”上了吗

    买新房的时候,去售楼处看房选房是一个必经的环节,因此,大家到了售楼处,都会有很多问题要向售楼人员询问。很多时候,因为买房是件重要事,所以购房者慎之又慎,而且在看房时觉得自己什么都问到了,但更多时候,购房者其实未必能问到“点子”上。其实,小编悄悄告诉各位,在看房时有些细节问题,若你不问,售楼人员是绝不会告诉你的。


    另外,买房是有很多学问的,除了问价格、公摊、朝向、户型、容积率绿化率等“基本款”内容,购房者还需要问一些更深入的问题,这对购房者全面了解楼盘情况来说是非常重要的。那么到售楼处看房究竟应该问什么问题以及怎么问呢?今天小编就给大家归纳了一下。

    大搜家一、不光问价格,还要问差价


    目前多数楼盘都采取一房一价的方式销售,因此购房者不仅仅听售楼员推荐给你的房源的价格,还要问清楼层差、与朝向差和户型差。然后自己综合考虑选择户型与楼层。


    另外很多楼盘会有不同程度的打折优惠,但有些开发商会在以上这些名词上“投机取巧”,购房者要在了解价格的基础上考虑优惠活动,不要盲目贪图便宜。


    二、不光问产权年限,还要问拿地时间


    当购房者你来到某楼盘,售楼人员唾沫横飞地介绍该楼盘的各项优势,你不仅要问楼盘的产权是多少年,还得问问开发商拿地的时间。也许一经询问,你就会发现开发商很早就拿下这块地,目前只剩下40多年的使用年限,这样的房子买的话可就要谨慎一点了。


    三、配套情况不光问售楼员,还要问周围居民


    购房者应根据规划图了解负面设施的位置,比如说化粪池通气口,垃圾房,地下车库的通风口,变电站等等。另外,由于新房往往位于待发展的新规划区域,很多售楼顾问会夸大项目周边配套,例如地铁、商场等,购房者一定要问清楚配套规划以及落地时间点。


    四、问清物业归属问题


    物业公司的服务标准、收费标准、隶属也是购房者不能忽视的一个部分。确定当前的物业公司是外聘的还是开发商自己的,服务标准是什么,收费标准是什么,比如是否含电梯费,包含几张门卡与电梯卡等等是十分重要的,它们将影响到购房者居住后的日常生活开销。


    五、问一些内行问题


    到了售楼处,要问一些“内行”问题,这会让售楼员瞬间不敢小看你,也不敢在你面前玩太多花样。这可让白菜小新手秒变专业老司机。


    你可以问问关于办理产权证时间的约定、开发商代办产权证的手续费、入住时间和入住条件。以及入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书等等。


    六、问问“五证”是否齐全并验看


    五证即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》),五证齐全,房子才能在房管局顺利备案,购房者才可以办理房产证。五证不全就意味着开发商可能存在欺诈行为,房屋的质量也很难得到保证。


    以上就是大家到售楼处咨询时应该注意的一些细节。小编还要提醒大家,去售楼处看房,光会问问题是不够的,还得防范被售楼员的销售套路“忽悠”。如果你还是觉得不放心、没把握,也可以找寻有买房经验的朋友一起看房。


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