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  • 房地产税立法过程 应成为一个重要的讨论平台

    作者:21世纪经济报道
    来源:21世纪经济报道
    2019-03-18
    摘要:
      2019年的“两会”,关于税的最重要议题有两个,一是总体性的减税降费;另一个是具体的稳步推进房地产税立法。减税降费规模近2万亿,积极财政政策加力提效,毫无疑义。

    山西快乐十分遗漏查询 www.ngqz.net   2019年的“两会”,关于税的最重要议题有两个,一是总体性的减税降费;另一个是具体的稳步推进房地产税立法。减税降费规模近2万亿,积极财政政策加力提效,毫无疑义。房地产税立法一事则基本上是每次只要一提出,都会受到社会的高度关注。不同人基于不同的信息和不同的利益考量,审视这件。自从2013年十八届三中全会确定“加快房地产税立法并适时推进改革”之后,社会各界对房地产税的预期已经转变为房地产税是躲不过去的,关键是它什么时候来和以什么样的方式来。对于决策者来说,这就是房地产税制方案的设计和实施的战略选择问题。

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      谨慎对待房地产税可能带来的短期房价影响

      随着税收知识的日益普及,对于房地产税与房地产价格的关系,人们知道得越来越多。越来越多的人放弃了通过房地产税来调控房价的想法。房地产税也不见得就一定是住房制度不可或缺的组成部分。住房制度应该要保障所有人都有可住的房子,对于不能通过商品房市场来加以解决的个人(家庭),保障性住房当应起到托底作用。不同时期不同社会对于保障性住房的覆盖比例和形式会有不同的需求,相应地形成不同的保障性住房模式。

      各地所实施的商品住房限购在特定时期抑制了当地的商品房的需求,对于稳定房价起到了一定作用,但限购也意味着政府认可商品房是短缺品,有资格购买商品房的个人(家庭)购买商品房基本上不用担心房价下跌问题。从上个世纪90年代末福利分房制度改革以来,商品房价格从总体上看是稳步上升的且某个时间段可能迅速上升,虽然不排除局部地区房地产价格下跌。房价问题与土地供给制度有密切关系,只要土地供应足够多,那么房价上涨的压力就会缓解,甚至下降也不是不可能的。中国人口多、城市土地少,但现在城市住房供应以公寓楼为主,释放出大量土地,土地供应总体上看是完全可以保证的。这就是说,通过市场力量是有办法让房价下降的。

      住房价格持续较快上涨和货币供应量也有密切关系。M2与GDP之比在世界上处于较高水平,多发的货币在很大程度上为价格高昂的住房所吸纳,才有了相对较低的消费者物价指数(CPI)。如果房价真得大幅度下跌,那么这些多出来的货币会不会挤入其他市场,从而造成其他商品价格上涨呢?这样的问题不能不加以关注,毕竟货币如水,总是要流到它应该去的地方。倘若如此,CPI就可能“报复性”上涨,这样的话,如何保持币值稳定就是一个大问题。

      所有购买了商品房的个人(家庭)都不愿意接受可能是自己最大笔财富载体的住房总价缩水,他们就可能要求退回预购的住房,或要求开发商赔偿,或对按揭贷款条件提出新的要求。房价稳定性,哪怕是名义价格的稳定因此显得特别重要。对于与个人(家庭)收入水平相比价格较高的房价问题的解决,最好的办法是提高个人(家庭)的收入水平而让房价保持相对稳定。

      从长期来看,开征房地产税的国家都经历了房价持续上涨的过程,房地产税从长期来看不会让房价下跌。从国际上看,房地产税通常以评估价为基础征收,地方政府通常也没有动力让房价下降。2011年1月28日重庆和上海两市试点的个人住房房产税,虽然不是标准意义上的房地产税(不是以房地产的评估价值为基础征收,也不是普遍征收,而只是对一小部分住房征收),但从试点以来,两市房价也是持续上涨的。

      房地产税的支付能力问题

      中国目前的情况很特殊。住房来源的多样性,决定了房地产税开征所带来的影响不同于一般市场经济国家。购买商品房,通常是个人(家庭)有了购买力之后才会买,但中国有相当部分的商品房是从福利房转化而来的,业主拥有住房所支付的货币相对于当前的房价基本可以忽略不计,现在价值百万千万元以上的住房可能只是花了几万几十万元就得到了。没有商品房的购买力,却拥有了商品房,而且在获得商品房之后,他们的收入水平并没有跨越式上升,结果是住房评估价与个人(家庭)的收入之比严重不合理。

      且不说这些福利分房的受益者。十多年前购买商品房,所支付的总价较低,但过去的十多年,房价快速上涨,买房者的收入水平如果没有同步上升的话,他们同样面临一个问题,即住房评估价与个人(家庭)的收入之比严重不合理。在北京西北四环,十多年前一平方米五千元左右的价格,而今可能超过一平方米十万元,如果个人(家庭)收入没有跨越式上升,那么情形与福利分房的差不了多少。

      以上两个群体有多少人,所涉住房面积和评估价有多大,都是必须注意的问题。这样的群体属于即使很想支付房地产税,也可能面临没有能力的约束。他们的问题是,也愿意支付税收,但确实支付能力有限。

      经?;嵊腥颂嵋?,给每个人一定面积的免征额,以换取房地产税的开征。问题是,不同地区的住房价格差异很大,同是一平方米,市中心与远郊区的价格差距可能达到二十倍以上,这样的设想只会带来新的不公平。这样的政策选择对居住在市中心的个人(家庭)来说是一种优惠,但问题是,城市规划的目标是要让更多人居住在市中心吗?我们没有理由让世世代代居住在市中心的个人(家庭)搬迁,但他们祖传的住房评估价实在太高,他们的收入水平又很有限,这样的问题如何解决?如果一个人(家庭)同时在市中心和远郊区都有住房,那么究竟应该免哪里的面积呢?免面积的思路转到免金额上来,例如给每个人30万元的免征额,但新问题还是会出现,市中心的个人(家庭)会抱怨负?;故呛苤???杉?,无论是免面积还是面金额,都需要认真研究其中隐含的问题,未雨绸缪,做好对策。

      不少人只是用大城市思维来思考房地产税开征问题,大城市特别是特大城市一个人(家庭)拥有一两套商品房已经不容易,拥有多套住房的毕竟是少数,当然这不能排除拥有几十套几百套(座)住房的个人(家庭),因此以为免除一套两套纳税就可以解决问题。实际上,在三四线城市,有三四套甚至更多住房的家庭不少,免除一两套之后,他们还可能要缴纳房地产税。自住房地产本身不会有现金流(非自住房现在就有房产税等多种税要缴纳),如果要纳税,业主可能就必须要出售住房,那么在当下经济下行压力较大的条件下,对房地产市场的影响也需要认真评估。

      不少人希望在房地产税推出的早期,只是对少数住房课税,如同重庆和上海,这不失为一种立法思路,也会大大缓解征税的压力。但问题依旧在那里,如果不是按照评估价征税,那么这样的房地产税如何保证公平?如果按评估价征税,那么业主能负担得起吗?有人会说,交不起可以先记账,等去世后再算总账,这种说法很不负责任,会将房地产税开征导向税收伦理问题。国人总是希望有点财富留给子孙后代,结果是人一死房子就要拍卖,显然这对社会稳定是极其不利的,也不利于房地产税立法的顺利进行。

      我们不能为了征税而征税。在许多时候,我们需要回到房地产税立法的初衷上来,我们到底是因为什么需要房地产税的。能够找的理由只有一个,为地方公共服务融资。为了让房地产税立法更加稳步,我们不能不考虑可能的各种社会反应。

      立法过程当成为一个重要的讨论平台

      房地产税开征或立法消息,每次一出来,甚至是一有风吹草动,就有明显的社会反应。房地产税的预期问题不能不解决。房地产税开征,在一定程度上有点像高高的堰塞湖,怎么防范化解风险呢?只有当人民能够坦然面对,只有当人民能够接受这样的税的时候,房地产开征的条件才会具备。经?;嵊腥颂致鄯康夭翱鞯睦碛珊卧?,土地在增值,房子在贬值,但地又不是自己的,税基评估的是土地还是房子?要消除这些疑问,房地产税立法中就必须对这作出回应。

      理性的做法是将房地产税立法作为一个平台,让公众可以充分地表达意见,毕竟开征房地产税的目标不只是税收收入本身,我们有更加宏伟的目标——人民的美好生活。只有在更有利于人民美好生活目标实现的前提下,房地产税的开征才不是什么问题。


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    2月份一线城市 新房成交面积环比降48%

      发布《2月全国40城住宅成交报告》显示,2019年2月份,40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降39%,同比下降13%。其中,一线城市成交面积环比下降48%,同比增长33%;二线城市成交面积环比下降41%,同比下降12%;三四线城市成交面积环比下降30%,同比下降20%。

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      昨日,上海易居研究院研究员沈昕对《证券日报》表示,今年的《政府工作报告》中,对房地产市场作了新的定调:“更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展?!苯岷?018年年末住建部“稳地价、稳房价、稳预期”的要求,2019年“稳”将成为房地产市场的主基调。预计上半年40城成交面积将继续萎缩。

      数据显示,2月份4个一线城市新建商品住宅成交面积环比下降48%,同比增长33%。

      18个二线城市新建商品住宅成交面积环比下降41%,同比下降12%。其中8个东部二线城市新建商品住宅成交面积环比下降51%,同比下降27%;4个中部二线城市新建商品住宅成交面积环比下降21%,同比增长14%;6个其他地区的二线城市(东北及西部地区)新建商品住宅成交面积环比下降45%,同比下降18%。

      18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降30%,同比下降20%。其中7个本轮调控较严的三四线城市(限购或限贷)新建商品住宅成交面积环比下降39%,同比下降14%;11个本轮未调控或弱调控(仅限售)的三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降24%,同比下降24%。

      沈昕表示,对比历史数据,今年2月份4个一线城市的成交面积同比均有不同幅度的增长。一线城市的总成交面积同比增长33%,但目前绝对值仍处于2014年以来的较低位。本轮楼市行情一线城市领先于其他城市启动,也领先其他城市开始调整,从近几个月成交量走势及今年前两个月的同比增幅来看,一线城市成交量开始企稳。

      2月份二线城市中东部二线城市成交同比下降,降幅较大,经历2018年11月和12月的翘尾行情,2019年1月和2月东部二线城市成交量再次下降,从目前走势来看,还难言低位企稳。中部二线城市成交同比小幅增长,从同比增速曲线来看,增速已连续三个月收窄,未来几个月还将进一步收窄直至进入负区间。其他二线城市成交同比小幅下降,从同比增速曲线来看,增速已连续四个月收窄,目前已进入负区间。

      沈昕称,考虑到内部环境全国性的调控政策短期内不会放松,且外部国际环境复杂多变,预计2019年40城累计成交面积同比增速在年初大幅跳水后,还将继续下滑。


    不动产登记办理将缩至5个工作日内

      《通知》提出,2019年底前,流程精简优化到位,全国所有市县一般登记、抵押登记业务办理时间力争分别压缩至10个、5个工作日以内;2020年底前,力争全部压缩至5个工作日以内。

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      《通知》提出了三项主要任务。一是推动信息共享集成。建立部门间信息共享集成机制,打破“信息孤岛”。有关部门和单位应当及时提供不动产登记相关信息,与不动产登记机构加强协同联动和信息集成,2019年底前实现互通共享。能够直接通过共享交换平台提取的材料或信息,不得要求申请人重复提交。夯实不动产登记信息基础,加快存量数据整合与质量提升,开展地籍测绘等补充调查工作,推进不动产登记信息平台与政府统一的数据共享交换平台有序衔接。推行“互联网+不动产登记”,建立不动产“网上(掌上)登记中心”,构建“外网申请、内网审核”模式,实现服务企业和群众零距离。

      二是推动流程集成。通过信息化手段整合集成业务流程,在政务服务大厅或不动产登记大厅设立综合受理窗口,统一受理各相关办理事项,实现信息化技术支撑的“一窗受理、并行办理”。取消不必要环节、合并相近环节,将登簿和制证环节、缴费和领证环节合并,不动产继承登记(非公证)办理中,公示与审核环节并行开展。精简申请材料,优化测绘成果获取方式。能够直接提取利用测绘成果的,不得另行要求当事人开展测绘和权籍调查。

      三是推动人员集成。不能马上实现信息共享集成和流程集成的,可通过集中办公实现便民快捷。在政务服务大厅设立综合受理窗口,统一受理各相关办理事项、一次性收取所需全部材料,人工分发各相关部门分别办理,同一个窗口发放办理结果。

      《通知》要求,各省级人民政府要加强统筹协调,指导本行政区域内各市县结合实际制定具体实施方案。各级自然资源部门要强化对改革情况的跟踪指导,适时进行专项检查,对工作推进不力、进度滞后的地方及时督促整改。


    精准调控 全国楼市预期向稳

      2019年前两月,全国主要城市受监测的新房及二手房市场普遍出现量价双跌。尽管局部城市小幅回暖,但是业内人士分析认为,就全国房地产市场而言,未来预期整体向稳。在地方政府的精准化调控作用下,一方面难以大面积上涨,另一方面也预防出现暴跌的可能性。

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      前两月楼市成交量普遍下降

      3月11日,易居房地产研究院发布的2月份全国40城住宅成交数据显示,2019年2月份,40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降39%,同比下降13%,创近4年同期新低。其中,一线城市成交面积环比下降48%,同比增长33%;二线城市成交面积环比下降41%,同比下降12%;三四线城市成交面积环比下降30%,同比下降20%。

      2月份,受监测的40城市累计成交面积同比增速与1月持平。易居方面认为,考虑到内部环境,全国性的调控政策短期内不会放松,判断出该成交曲线在经历2月份的大幅跳水后还将继续下滑。

      和成交量持续走低相一致的是,住宅市场的成交均价涨幅也在持续收窄。3月初,根据中指百城价格指数系统对全国100个城市新建住宅的全样本调查数据,2019年2月,全国百城(新建)住宅平均价格为14724元/平方米,环比上涨0.10%,涨幅较上月收窄0.12个百分点。

      中指院相关负责人分析认为,综合2019年1-2月份的市场情况,从供应方面来看,由于受春节假期影响,开发商推盘节奏放缓,热点城市推盘数量有所下降,市场整体去化效果一般。需求方面,各线城市成交量均有所下调。价格方面,百城住宅均价环比涨幅继续回落,绝大多数城市价格变化在1%以内。

      不仅如此,二手房的市场行情和新房市场类似。2月份,易居方面监测的北上广深等10大城市二手房成交量为2.9万套,环比下降40.9%,同比下降7.1%。从环比下降四成来看,成交量主要是受春节因素影响;从同比来看,2月同比降幅较1月扩大了0.7个百分点,2019年前两个月二手房市场依旧低迷。

      易居研究院研究员沈昕表示,结合当前的市场成交情况,预计2019年上半年40城市成交量将继续萎缩?!胺殖鞘欣啾鹂?,一线城市由于目前成交量已经处于低位,有望开始企稳;东部二线城市后续将继续降温,其他地区的二线城市以及三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险?!?/p>

      局部市场难改整体降温趋势

      近两周,局部市场出现楼市回暖消息。例如,南京部分项目开盘当天实际到访量多达3000人。苏州节后首场土拍参拍房企数量明显增多,成交的土地溢价率上升,竞拍时间和轮次较之前均有明显增加,这与前期底价成交乃至流拍也形成了强烈反差。此外,环北京的河北燕郊也出现了房价上涨的消息。

      随之,部分潜在购房者对市场预期发生了微妙的变化,有市场观点认为节后房地产市场渐有回暖征兆。尤其是那些市场早期已处于持续调整过程的核心一二线城市,楼市、地市皆有微幅转暖迹象。

      以燕郊为例,中原地产首席分析师张大伟分析表示,燕郊是过去两年全国房地产市场跌幅最严重的地区,也是全国调控见效果城市的风向标,很多人非常关注燕郊。

      “燕郊房地产市场本身的确出现了一些市场利好,包括最近的京津冀一体化、地铁建设的预期等。此外,春节期间市场成交冰封,3月份必然会积蓄大量的购房客户?!闭糯笪八?,“燕郊的情况主要是在房价前期下跌的基础上,叠加很多人对政策放松的预期心理。同时,包括燕郊在内的‘北三县’近几个月利好不断,也的确给了购房者信心?!?/p>

      在他看来,“虽然年后燕郊的房价出现事实性的上涨,但是从政策层面来看,限购政策要求依然相对较严格,所以预计燕郊市场不会有太明显的变化”。

      上述中指院相关负责人也分析认为,目前部分地区的部分自住型购房者在市场调整到一定程度、政策进行了结构性优化、企业进行了适度让利和采取减轻购房者负担的策略后,确实在一定程度上缓解了购房压力,局部市场微幅回升也是正常合理的现象。

      “但是,目前的局部市场变化受节后效应、供给端影响成分更多,受需求端变化影响较少。因此,局部难向整体扩散,可持续性也仅存在部分前期调整较充分的区域?!备萌耸恐赋?,从全国市场来看,成交量区域分化明显,二三线代表城市仍在降温。根据中指研究院选取的全国50个重点城市成交数据初步统计结果显示,2019年以来市场成交回调,2月同比降幅超两成,尤其是二三线代表城市降温明显。

      政策精准调控 市场预期向稳

      “因此,2019年楼市整体仍处于阶段性盘整过程,各线城市仍将延续持续分化的市场格局,一二线城市成交量在政策趋缓下基本保持稳定,三四线城市依旧面临较大的调整压力?!鄙鲜鲋兄冈喝耸糠治鋈衔?。

      2018年全年,地方城市先后出台或升级了“分类调控,因城施策”的楼市调控政策,并且以个人房贷利率上浮为代表的信贷政策趋紧也有效地扼制了投资投机需求,房价涨幅逐渐收窄。2018年末,住建部提出“稳地价、稳房价、稳预期”的要求,在业内普遍看来,“稳”将成为2019年房地产市场的主基调。

      事实上,前两月以来多个地方城市出台了以房地产市场稳健运行为目的的微调性政策。例如,赣州市赣县区发布停止特价房销售通知,要求特价房销售前必上报住建局和物价局审批,3月3日起住宅成交单价不得低于该项目2月份同类型商品房成交均价。此外,安徽合肥也加强“降价房”的市场监管,对大幅降价影响当地整体房地产市场的楼盘项目停办相关楼盘预售许可证。

      “总的来说,稳定市场肯定是要双向调节,一方面防止房价大涨,同时也防止暴跌?!闭糯笪胺治霰硎?,最近以来,地方城市针对2019房地产市场全年的政策基调密集公布,大部分省份都明确提及稳地价、稳房价、稳预期?!罢謇纯?,2019年稳定房地产发展将成为政策趋势?!?/p>

      针对未来的房地产政策走向,戴德梁行北中国区研究部主管魏东分析认为:“2019年,稳经济稳房地产将是政府的主要工作目标。在此前提下,整体市场仍将保持稳定?!?/p>

      魏东认为:“由于中央政府将房地产的调控权力下放给了地方政府,因此预计在2019年我们将会看到一些城市将对原有的调控政策进行适度的放松。但同时,由于中央强调了要‘夯实城市政府的主体责任’,因此地方政府对于当地房地产市场的走势将会承担更大的责任?!?/p>

      在市场趋势方面,易居研究院研究员沈昕表示,在“因城施策”背景下,各地政府根据市场运行实际情况稳步优化政策体系。预计未来,房地产市场整体将继续平稳运行,但各线城市市场将延续分化。具体来看,一二线城市有望低位企稳,部分三四线城市将面临一定去化压力。


    炒楼有风险!蜘蛛侠爬过的这座大楼,被中东土豪2折甩卖

      坐落在纽约曼哈顿黄金地段,高320米,曾是世界第一高楼。在建筑师、工程师、历史学家心中,它是纽约最具代表性的建筑。

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      从1930年完工至今,这栋摩天大楼出现在无数部美国大片中,在《金刚》、《蜘蛛侠》、《世界末日》、《独立日》中,都能看见它的身影。在流行歌曲中,人们唱到它,在摄影作品中,人们观赏它。它也是纽约的文化象征……

      这样一座摩天大楼,你觉得该值多少钱?

      2008年,阿布扎比财团花了8亿美元买下它???1年之后的今天,“中东土豪”出手的价格却只有1.5亿美元,相当于打了2折。

      这座著名的摩天大楼就是克莱斯勒大厦。

      近90年历史的纽约地标被2折“甩卖”

      上世纪20年代中期,纽约超越伦敦,成为世界最大的城市。随着经济飞速发展,房地产投资旺盛,纽约掀起了一股摩天大楼热潮。当时,一位开发商想盖一栋世界第一高楼,可设计好之后,却发现自己没有足够的资本将它建造出来,于是,将项目卖给了克莱斯勒汽车公司。

      自从1928年9月19日动工以来,克莱斯勒大厦以平均每周建4层楼的速度的爬升,最终于1930年5月28日竣工,加上尖顶后的高度超过了川普大楼(40 Wall Street)成为世界最高建筑,但仅仅11个月之后,就被帝国大厦超过了。

      随后的几十年,克莱斯勒大厦一直是克莱斯勒公司的总部,并且经过多次修缮。

      从上世纪50年代开始,克莱斯勒大厦几次易手。最近20年的易手包括:

      1998年,纽约房地产开发商Tishman Speyer和旅行者保险集团(Travelers Insurance Group)以2.3亿美元的价格收购了克莱斯勒大厦。

      2001年,美国亚特兰大的一家投资基金TMW以3亿美元的价格收购了克莱斯勒大厦75%的股份。

      2008年,阿联酋主权基金——阿布扎比投资委员会(Abu Dhabi Investment Council)收购了TMW在克莱斯勒大厦上的全部股份以及Tishman Speyer拥有的部分股份,合计90%。

      今年1月9日,《华尔街日报》报道称,克莱斯勒大厦正式挂牌出售。

      3个月之后,阿布扎比财团就找到了买主。3月8日,纽约当地的房地产媒体The Real Deal援引消息人士称,阿布扎比财团与美国地产投资商RFR达成了协议,转让在克莱斯勒大厦上的全部股份,另外10%仍为Tishman Speyer所拥有。

      3月9日,路透社消称,奥地利最大的私人房地产公司Signa已与美国地产投资商RFR达成协议,合资收购阿布扎比投资委员会持有的克莱斯勒大厦90%股份,以及旁边一座金字塔顶的建筑。而价格低得惊人,只有1.5亿美元。

      华尔街日报预计,阿布扎比财团对克莱斯勒大厦的投资远不止8亿美元。因为大楼年久失修,阿布扎比财团还投入了数亿美元的维护成本。

      地价一路飙升 房子出租困难

      为什么在寸土寸金的曼哈顿,这样一栋标志性建筑的价值不仅不增长,反而贬值幅度如此之大?

      事实上,阿布扎比投资委员会不计成本地甩卖大厦,正是因为克莱斯勒大厦不仅不赚钱,还是一个巨大的负担。

      克莱斯勒大厦所占的土地归属于一所名叫库伯联盟学院的私立大学,每年,克莱斯勒大厦都要向大学支付租金。但2019年 ,这块土地的租金大幅上涨,从2018年的775万美元涨到了3250万美元;到2028年,还将增涨到4100万美元。

      但另一方面,克莱斯勒大厦很难通过收房租来弥补猛涨的地租。目前,大厦里的租户包括创意艺术机构(Creative Arts Agency)、办公空间(Spaces)、以及律师事务所Moses & Singer等,租金是50~60美元/平方英尺。按这栋77层的大厦一共120万平方英尺算,一年能收6000万美元到7000万美元房租。

      不过,这样算账,还是太乐观了。因为,克莱斯勒大厦的办公室根本就不好租出去。

      据美国房地产分析机构Cushman&WakeField数据显示,2018年第四季度,克莱斯勒大厦的空置率约为19%,远高于其所在的曼哈顿中城区11.3%的平均水平;而中城区商务楼平均空置率还要高于曼哈顿9.2%的总体水平。

      地价不断上涨,办公室租不出去。这是曼哈顿中城区写字楼共同面临的问题。这里的写字楼基本都有50年的历史,它们一方面受到电子商务的冲击,另一方面,曼哈顿上西区新楼林立,吸引走了不少大企业。

      不过,CNC分析称,历史悠久也是曼哈顿中城区房产最大的卖点。比如,谷歌、脸书等互联网企业,也都将办公室安排在百年历史的建筑中。


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