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  • 精准调控 全国楼市预期向稳

    作者:经济参考报
    来源:经济参考报
    2019-03-18
    摘要:
      2019年前两月,全国主要城市受监测的新房及二手房市场普遍出现量价双跌。尽管局部城市小幅回暖,但是业内人士分析认为,就全国房地产市场而言,未来预期整体向稳。

    山西快乐十分遗漏查询 www.ngqz.net   2019年前两月,全国主要城市受监测的新房及二手房市场普遍出现量价双跌。尽管局部城市小幅回暖,但是业内人士分析认为,就全国房地产市场而言,未来预期整体向稳。在地方政府的精准化调控作用下,一方面难以大面积上涨,另一方面也预防出现暴跌的可能性。

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      前两月楼市成交量普遍下降

      3月11日,易居房地产研究院发布的2月份全国40城住宅成交数据显示,2019年2月份,40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降39%,同比下降13%,创近4年同期新低。其中,一线城市成交面积环比下降48%,同比增长33%;二线城市成交面积环比下降41%,同比下降12%;三四线城市成交面积环比下降30%,同比下降20%。

      2月份,受监测的40城市累计成交面积同比增速与1月持平。易居方面认为,考虑到内部环境,全国性的调控政策短期内不会放松,判断出该成交曲线在经历2月份的大幅跳水后还将继续下滑。

      和成交量持续走低相一致的是,住宅市场的成交均价涨幅也在持续收窄。3月初,根据中指百城价格指数系统对全国100个城市新建住宅的全样本调查数据,2019年2月,全国百城(新建)住宅平均价格为14724元/平方米,环比上涨0.10%,涨幅较上月收窄0.12个百分点。

      中指院相关负责人分析认为,综合2019年1-2月份的市场情况,从供应方面来看,由于受春节假期影响,开发商推盘节奏放缓,热点城市推盘数量有所下降,市场整体去化效果一般。需求方面,各线城市成交量均有所下调。价格方面,百城住宅均价环比涨幅继续回落,绝大多数城市价格变化在1%以内。

      不仅如此,二手房的市场行情和新房市场类似。2月份,易居方面监测的北上广深等10大城市二手房成交量为2.9万套,环比下降40.9%,同比下降7.1%。从环比下降四成来看,成交量主要是受春节因素影响;从同比来看,2月同比降幅较1月扩大了0.7个百分点,2019年前两个月二手房市场依旧低迷。

      易居研究院研究员沈昕表示,结合当前的市场成交情况,预计2019年上半年40城市成交量将继续萎缩?!胺殖鞘欣啾鹂?,一线城市由于目前成交量已经处于低位,有望开始企稳;东部二线城市后续将继续降温,其他地区的二线城市以及三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险?!?/p>

      局部市场难改整体降温趋势

      近两周,局部市场出现楼市回暖消息。例如,南京部分项目开盘当天实际到访量多达3000人。苏州节后首场土拍参拍房企数量明显增多,成交的土地溢价率上升,竞拍时间和轮次较之前均有明显增加,这与前期底价成交乃至流拍也形成了强烈反差。此外,环北京的河北燕郊也出现了房价上涨的消息。

      随之,部分潜在购房者对市场预期发生了微妙的变化,有市场观点认为节后房地产市场渐有回暖征兆。尤其是那些市场早期已处于持续调整过程的核心一二线城市,楼市、地市皆有微幅转暖迹象。

      以燕郊为例,中原地产首席分析师张大伟分析表示,燕郊是过去两年全国房地产市场跌幅最严重的地区,也是全国调控见效果城市的风向标,很多人非常关注燕郊。

      “燕郊房地产市场本身的确出现了一些市场利好,包括最近的京津冀一体化、地铁建设的预期等。此外,春节期间市场成交冰封,3月份必然会积蓄大量的购房客户?!闭糯笪八?,“燕郊的情况主要是在房价前期下跌的基础上,叠加很多人对政策放松的预期心理。同时,包括燕郊在内的‘北三县’近几个月利好不断,也的确给了购房者信心?!?/p>

      在他看来,“虽然年后燕郊的房价出现事实性的上涨,但是从政策层面来看,限购政策要求依然相对较严格,所以预计燕郊市场不会有太明显的变化”。

      上述中指院相关负责人也分析认为,目前部分地区的部分自住型购房者在市场调整到一定程度、政策进行了结构性优化、企业进行了适度让利和采取减轻购房者负担的策略后,确实在一定程度上缓解了购房压力,局部市场微幅回升也是正常合理的现象。

      “但是,目前的局部市场变化受节后效应、供给端影响成分更多,受需求端变化影响较少。因此,局部难向整体扩散,可持续性也仅存在部分前期调整较充分的区域?!备萌耸恐赋?,从全国市场来看,成交量区域分化明显,二三线代表城市仍在降温。根据中指研究院选取的全国50个重点城市成交数据初步统计结果显示,2019年以来市场成交回调,2月同比降幅超两成,尤其是二三线代表城市降温明显。

      政策精准调控 市场预期向稳

      “因此,2019年楼市整体仍处于阶段性盘整过程,各线城市仍将延续持续分化的市场格局,一二线城市成交量在政策趋缓下基本保持稳定,三四线城市依旧面临较大的调整压力?!鄙鲜鲋兄冈喝耸糠治鋈衔?。

      2018年全年,地方城市先后出台或升级了“分类调控,因城施策”的楼市调控政策,并且以个人房贷利率上浮为代表的信贷政策趋紧也有效地扼制了投资投机需求,房价涨幅逐渐收窄。2018年末,住建部提出“稳地价、稳房价、稳预期”的要求,在业内普遍看来,“稳”将成为2019年房地产市场的主基调。

      事实上,前两月以来多个地方城市出台了以房地产市场稳健运行为目的的微调性政策。例如,赣州市赣县区发布停止特价房销售通知,要求特价房销售前必上报住建局和物价局审批,3月3日起住宅成交单价不得低于该项目2月份同类型商品房成交均价。此外,安徽合肥也加强“降价房”的市场监管,对大幅降价影响当地整体房地产市场的楼盘项目停办相关楼盘预售许可证。

      “总的来说,稳定市场肯定是要双向调节,一方面防止房价大涨,同时也防止暴跌?!闭糯笪胺治霰硎?,最近以来,地方城市针对2019房地产市场全年的政策基调密集公布,大部分省份都明确提及稳地价、稳房价、稳预期?!罢謇纯?,2019年稳定房地产发展将成为政策趋势?!?/p>

      针对未来的房地产政策走向,戴德梁行北中国区研究部主管魏东分析认为:“2019年,稳经济稳房地产将是政府的主要工作目标。在此前提下,整体市场仍将保持稳定?!?/p>

      魏东认为:“由于中央政府将房地产的调控权力下放给了地方政府,因此预计在2019年我们将会看到一些城市将对原有的调控政策进行适度的放松。但同时,由于中央强调了要‘夯实城市政府的主体责任’,因此地方政府对于当地房地产市场的走势将会承担更大的责任?!?/p>

      在市场趋势方面,易居研究院研究员沈昕表示,在“因城施策”背景下,各地政府根据市场运行实际情况稳步优化政策体系。预计未来,房地产市场整体将继续平稳运行,但各线城市市场将延续分化。具体来看,一二线城市有望低位企稳,部分三四线城市将面临一定去化压力。


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      1998年,纽约房地产开发商Tishman Speyer和旅行者保险集团(Travelers Insurance Group)以2.3亿美元的价格收购了克莱斯勒大厦。

      2001年,美国亚特兰大的一家投资基金TMW以3亿美元的价格收购了克莱斯勒大厦75%的股份。

      2008年,阿联酋主权基金——阿布扎比投资委员会(Abu Dhabi Investment Council)收购了TMW在克莱斯勒大厦上的全部股份以及Tishman Speyer拥有的部分股份,合计90%。

      今年1月9日,《华尔街日报》报道称,克莱斯勒大厦正式挂牌出售。

      3个月之后,阿布扎比财团就找到了买主。3月8日,纽约当地的房地产媒体The Real Deal援引消息人士称,阿布扎比财团与美国地产投资商RFR达成了协议,转让在克莱斯勒大厦上的全部股份,另外10%仍为Tishman Speyer所拥有。

      3月9日,路透社消称,奥地利最大的私人房地产公司Signa已与美国地产投资商RFR达成协议,合资收购阿布扎比投资委员会持有的克莱斯勒大厦90%股份,以及旁边一座金字塔顶的建筑。而价格低得惊人,只有1.5亿美元。

      华尔街日报预计,阿布扎比财团对克莱斯勒大厦的投资远不止8亿美元。因为大楼年久失修,阿布扎比财团还投入了数亿美元的维护成本。

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      克莱斯勒大厦所占的土地归属于一所名叫库伯联盟学院的私立大学,每年,克莱斯勒大厦都要向大学支付租金。但2019年 ,这块土地的租金大幅上涨,从2018年的775万美元涨到了3250万美元;到2028年,还将增涨到4100万美元。

      但另一方面,克莱斯勒大厦很难通过收房租来弥补猛涨的地租。目前,大厦里的租户包括创意艺术机构(Creative Arts Agency)、办公空间(Spaces)、以及律师事务所Moses & Singer等,租金是50~60美元/平方英尺。按这栋77层的大厦一共120万平方英尺算,一年能收6000万美元到7000万美元房租。

      不过,这样算账,还是太乐观了。因为,克莱斯勒大厦的办公室根本就不好租出去。

      据美国房地产分析机构Cushman&WakeField数据显示,2018年第四季度,克莱斯勒大厦的空置率约为19%,远高于其所在的曼哈顿中城区11.3%的平均水平;而中城区商务楼平均空置率还要高于曼哈顿9.2%的总体水平。

      地价不断上涨,办公室租不出去。这是曼哈顿中城区写字楼共同面临的问题。这里的写字楼基本都有50年的历史,它们一方面受到电子商务的冲击,另一方面,曼哈顿上西区新楼林立,吸引走了不少大企业。

      不过,CNC分析称,历史悠久也是曼哈顿中城区房产最大的卖点。比如,谷歌、脸书等互联网企业,也都将办公室安排在百年历史的建筑中。


    首开、房地集团合并重组落定

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      北京市国资委相关负责人介绍,此次重组全面贯彻落实党的十九大精神,加快国有经济布局优化、结构调整、战略性重组,促进国有资产保值增值,推动国有资本做强做优做大的具体实践,是全面深化市属国资国企改革的重要举措。

      首开集团成立于2005年12月,是在北京市国资委主导下由城开集团、天鸿集团合并重组而成的市属国有大型企业集团,业务范围主要包括房地产开发经营、物业管理、土地一级开发、投资与资产管理。2018年已实现资产总额2000多亿元,年开复工面积上千万平方米,物业管理在管面积约4500万平方米。

      房地集团成立于2005年4月,前身是北京市房地产管理局所属北京市第一房屋修建工程公司、北京市第一房屋管理公司等一批成立于上世纪50年代初期的老企业。根据其官网简介,自2007年起,房地集团成为市国资委非经营性资产接收、管理和处置平台。

      “首开集团与房地集团合并重组”事宜,3月9日便在坊间开始流传。网传消息称,当日下午,首开、房地集团于首开集团本部会议室召开重组合并宣布会。根据消息,房地集团将合并进入首开集团,未来会根据不同业务,在一级开发棚改、二级开发房地产、物业等方面逐步完善合并进程。并称,“两方领导成员的职位发生变化或是大概率事件”。

      就合并重组具体内容、当前进展以及领导变动等问题,北京商报记者致电首开集团与房地集团,不过截至发稿,未收到回复。

      首开集团与房地集团的此次合并重组,并非近期北京市管国企的唯一动作。据媒体披露,3月7日,经北京市委、市政府批准,市国资委决定对北京国有资本经营管理中心与中关村股权交易服务集团有限公司实施合并重组。

      “此次重组是全面深化国资国企改革、推动市属国有资本做强做优做大的重要举措?!北本┦泄饰喙馗涸鹑私樯?,双方实施合并重组有利于充分发挥国管中心平台功能,推动四板市场与新三板等资本市场衔接联动,积极开展业务创新,扩大服务覆盖范围,促进北京多层次资本市场发展。此外,重组还有利于进一步搭建市属国有企业与中关村高科技企业、中小微企业之间紧密联系的桥梁,支持中关村中小微企业快速发展,推动国有企业不断增强科技创新能力,加快转型升级。

      2019年北京市政府工作报告中提出,“要深化国资国企改革,加快实现从管企业向管资本转变,抓好国有资本投资、运营公司试点。推动国有经济战略性重组,压缩企业管理层级,推进混合所有制改革,提升国有企业科技创新能力”。

      同策研究院首席分析师张宏伟指出,从地方政府角度来讲,国企内部的加速整合和重组,可以避免多个涉及地产业务的平台竞争,同时整合后新平台的资产规模与规模都会增加,市场竞争优势也会增加。从市场格局角度来讲,市场集中度越来越提升,上述合并重组有利于增加企业的市场竞争力。


    步步高王填:不动产去库存难点在商业地产建议尽快推出REITs

      “我国经济运行主要矛盾仍然是供给侧结构性的,必须坚持以供给侧结构性改革为主线不动摇?!ヒ唤狄徊埂枪└喔母锏奈宕笕挝?,其中不动产去库存的重点和难点在于商业地产?!比舜蟠?、步步高董事长王填最新议案直指房地产行业去库存痛点。

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      数据显示,2018年,全国写字楼开发投资额及商业营业用房投资额合计为20173亿元,全国写字楼及商业营业用房销售面积合计为16334万平方米,开工面积合计为26115万平方米,销售去化面积占开工面积的比例为62.5%。

      王填认为,若仍以销售作为商业不动产退出的主要方式,那将继续面临商业不动产存量不断增长、去库存压力不断增加的问题。

      对此,他建议尽快推出国内公募不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,以下简称“REITs”)试点,助推商业不动产行业实现转型升级。

      具体而言,一是建议优选优质商业物业及优质主体开展试点。同时,为有效控制试点项目风险、维护我国公募REITs市场稳定发展,建议优先考虑资产储备充足、资产运营管理经验丰富、主体经营稳健的企业参与试点。试点过程中,针对特定行业领域的具体问题,建议相关行业主管部门尽快出台配套支持政策,促进我国公募REITs快速健康发展。

      二是建议加强对REITs管理人及中介机构专业水平的持续培养。建议加强对发行人及投资人的宣传教育工作,鼓励其积极参与公募REITs市场建设;加强对资产服务机构的监督管理工作,引导其增强勤勉尽责的履职精神;加强对REITs管理人及中介机构专业水平的持续培养工作,促进其不断提升产品管理能力及投资人服务能力。

      三是建议逐步完善配套税收支持政策。为促进公募REITs业务持续健康发展,建议依据税收中性原则,逐步出台配套税收支持政策:针对REITs设立环节,建议与一般的房地产交易行为进行区分,在REITs产品框架下进行相应减缓征收;针对REITs运营环节,建议参照国际成熟经验,对项目公司用于分红的收益免征企业所得税,避免双重征税。

      王填认为,公募REITs的推出,一方面商业不动产可通过“出售”至公募REITs产品实现退出,另一方面,公募REITs重视通过持续性运作管理,提升租金回报率、挖掘物业价值的特点,将推动商业不动产行业向提升资产管理能力的轻资产运营模式转型。

      “从投资者角度而言,过去十几年来对于住宅市场的过度投资、投机模式不可持续且风险较高,而公募REITs产品通过将不动产以‘出售’的方式转化为高流动性、低投资门槛的标准化金融产品,实现了不动产资产的稳定收益与普通个人投资者投资需求的有效对接?!蓖跆畋硎?。


    前两个月土地市场降温明显 三线城市开启量价齐跌模式

      上海易居房地产研究院近日发布的《2019年2月40城土地市场报告》显示,2月份,40个典型城市土地出让金收入为1378.5亿元,环比下降36.6%,同比下降27.5%。

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      易居研究院研究员王若辰对《证券日报》记者表示,2018年下半年以来全国土地流拍现象增多,部分热点城市的土地市场呈现了明显的降温态势。进入2019年,土地出让金连续两个月环比下降,而目前政策与经济环境并未发生大变化,预计未来会持续这一下降趋势。

      数据显示,今年前两个月,40个典型城市土地出让金累计收入3553.5亿元,同比大幅下降20.9%,延续2018年全年累计同比下降的态势。从40城年初累计土地出让金收入同比增速走势来看,基本与40城年初累计土地成交面积一致,2018年6月份以来下降趋势较为明显,去年12月份开始转负。

      今年2月份,40个典型城市土地成交均价为4194元/平方米,环比上涨1.7%,同比下跌11.3%,地价相比2018年同期下跌较明显。2018年4月份以来40城土地成交均价稳定在4200元/平方米左右。

      王若辰表示,40城土地成交均价同比涨幅自2016年9月达到峰值之后便一路震荡下跌,2018年3月进入负区间,10月份以来由于一线城市土地成交建筑面积有所增长,成交结构变化导致40城地价同比跌幅有所收窄。预计在政策调整幅度不大的情况下,2019年上半年40城土地成交均价同比涨幅将继续处于负区间。

      王若辰认为,从分城市来看,一线城市正在执行严厉的调控措施,在部分城市总供地量和核心位置地块供地量增加的情况下,成交面积和成交均价有所上涨,但总体溢价率维持在较低水平。部分热点二线城市也在继续执行较为严厉的调控措施,二线城市土地市场整体表现出量价齐跌的态势。三线城市进入2019年后重新开启量价齐跌模式,该类城市房地产市场已经处于板块轮动上涨结束开始调整的阶段,预计未来地价将持续调整。

      王若辰表示,今年《政府工作报告》中,政府的基调是促进房地产市场平稳健康发展,稳步推进房地产税立法。对房地产市场的政策并没有放松,仍然以“稳”为主,预计在短时间内不会发生改变,随着房企的资金压力逐渐加剧和对市场预期的转变,全国的土地市场仍会继续降温。


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