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  • 步步高王填:不动产去库存难点在商业地产建议尽快推出REITs

    作者:证券日报
    来源:证券日报
    2019-03-18
    摘要:
      “我国经济运行主要矛盾仍然是供给侧结构性的,必须坚持以供给侧结构性改革为主线不动摇?!ヒ唤狄徊埂枪└喔母锏奈宕笕挝?,其中不动产去库存的重点和难点在于商业地产?!比舜蟠?、步步高董事长王填最新议案直指房地产行业去库存痛点。

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      数据显示,2018年,全国写字楼开发投资额及商业营业用房投资额合计为20173亿元,全国写字楼及商业营业用房销售面积合计为16334万平方米,开工面积合计为26115万平方米,销售去化面积占开工面积的比例为62.5%。

      王填认为,若仍以销售作为商业不动产退出的主要方式,那将继续面临商业不动产存量不断增长、去库存压力不断增加的问题。

      对此,他建议尽快推出国内公募不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,以下简称“REITs”)试点,助推商业不动产行业实现转型升级。

      具体而言,一是建议优选优质商业物业及优质主体开展试点。同时,为有效控制试点项目风险、维护我国公募REITs市场稳定发展,建议优先考虑资产储备充足、资产运营管理经验丰富、主体经营稳健的企业参与试点。试点过程中,针对特定行业领域的具体问题,建议相关行业主管部门尽快出台配套支持政策,促进我国公募REITs快速健康发展。

      二是建议加强对REITs管理人及中介机构专业水平的持续培养。建议加强对发行人及投资人的宣传教育工作,鼓励其积极参与公募REITs市场建设;加强对资产服务机构的监督管理工作,引导其增强勤勉尽责的履职精神;加强对REITs管理人及中介机构专业水平的持续培养工作,促进其不断提升产品管理能力及投资人服务能力。

      三是建议逐步完善配套税收支持政策。为促进公募REITs业务持续健康发展,建议依据税收中性原则,逐步出台配套税收支持政策:针对REITs设立环节,建议与一般的房地产交易行为进行区分,在REITs产品框架下进行相应减缓征收;针对REITs运营环节,建议参照国际成熟经验,对项目公司用于分红的收益免征企业所得税,避免双重征税。

      王填认为,公募REITs的推出,一方面商业不动产可通过“出售”至公募REITs产品实现退出,另一方面,公募REITs重视通过持续性运作管理,提升租金回报率、挖掘物业价值的特点,将推动商业不动产行业向提升资产管理能力的轻资产运营模式转型。

      “从投资者角度而言,过去十几年来对于住宅市场的过度投资、投机模式不可持续且风险较高,而公募REITs产品通过将不动产以‘出售’的方式转化为高流动性、低投资门槛的标准化金融产品,实现了不动产资产的稳定收益与普通个人投资者投资需求的有效对接?!蓖跆畋硎?。


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    前两个月土地市场降温明显 三线城市开启量价齐跌模式

      上海易居房地产研究院近日发布的《2019年2月40城土地市场报告》显示,2月份,40个典型城市土地出让金收入为1378.5亿元,环比下降36.6%,同比下降27.5%。

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      易居研究院研究员王若辰对《证券日报》记者表示,2018年下半年以来全国土地流拍现象增多,部分热点城市的土地市场呈现了明显的降温态势。进入2019年,土地出让金连续两个月环比下降,而目前政策与经济环境并未发生大变化,预计未来会持续这一下降趋势。

      数据显示,今年前两个月,40个典型城市土地出让金累计收入3553.5亿元,同比大幅下降20.9%,延续2018年全年累计同比下降的态势。从40城年初累计土地出让金收入同比增速走势来看,基本与40城年初累计土地成交面积一致,2018年6月份以来下降趋势较为明显,去年12月份开始转负。

      今年2月份,40个典型城市土地成交均价为4194元/平方米,环比上涨1.7%,同比下跌11.3%,地价相比2018年同期下跌较明显。2018年4月份以来40城土地成交均价稳定在4200元/平方米左右。

      王若辰表示,40城土地成交均价同比涨幅自2016年9月达到峰值之后便一路震荡下跌,2018年3月进入负区间,10月份以来由于一线城市土地成交建筑面积有所增长,成交结构变化导致40城地价同比跌幅有所收窄。预计在政策调整幅度不大的情况下,2019年上半年40城土地成交均价同比涨幅将继续处于负区间。

      王若辰认为,从分城市来看,一线城市正在执行严厉的调控措施,在部分城市总供地量和核心位置地块供地量增加的情况下,成交面积和成交均价有所上涨,但总体溢价率维持在较低水平。部分热点二线城市也在继续执行较为严厉的调控措施,二线城市土地市场整体表现出量价齐跌的态势。三线城市进入2019年后重新开启量价齐跌模式,该类城市房地产市场已经处于板块轮动上涨结束开始调整的阶段,预计未来地价将持续调整。

      王若辰表示,今年《政府工作报告》中,政府的基调是促进房地产市场平稳健康发展,稳步推进房地产税立法。对房地产市场的政策并没有放松,仍然以“稳”为主,预计在短时间内不会发生改变,随着房企的资金压力逐渐加剧和对市场预期的转变,全国的土地市场仍会继续降温。


    单价超12万 马甸这个小区无愧二手房交易“实红”

      今年3月,春意萌动。北京马甸桥东北的裕中西里小区,花儿盛开了满树。

      年后,这个小区的二手房交易量同样一路直奔“春暖花开”。当地房产中介数据显示,仅3月1日至3月5日5天时间,裕中西里和裕中东里两个小区的二手房就成交了12套。其中,裕中西里占“大头”。

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      傍晚时分的裕民路,三帆中学裕中校区门口,接孩子的家长们翘首以盼,这一幕令走进房产中介门店的买房人脚步更加快了些。当房产经纪人略带遗憾地表示,春节过后,裕中西里小区一批600多万元低总价的小一居基本已售罄时,有人心里暗暗懊悔,应该再早些来看房。

      贝壳研究院统计显示, 2018年北京二手房成交量100套以上、换手率前十的小区中,裕中西里排名第五。2018年,裕中西里小区换手率达3.3%,二手房成交均价123024元/平方米,比2017年的122894元/平方米上涨了0.1%。

      不论地理位置的得天独厚,单凭小区里“藏”着的三帆附小,近三年来,位于西城“教育高地”的裕中西里,一直都无愧是北京二手房交易的“实红”小区。

      位于马甸的裕中西里小区,因学区因素,2018年换手率达3.3%,成交均价123024元/平方米。

      小一居稀缺 总价破700万元

      “现在很难买到总价600多万元的优质一居室了。春节后成交量上涨,新成交的一套42平方米一居室,成交总价705万元?!苯?,新京报记者探访裕中西里,当地房产中介人员说。

      目前,40多平方米的小一居在裕中西里属稀缺房源,年前总价在650万元左右,年后成交量增大,价格小幅上涨,一居室的成交总价涨到了670万元-680万元,而最近新成交的一套42平方米一居室,总价已是“7字头”——705万元。

      “只要总价低,卖得都快,40多平方米的小一居出手非????!币幻坎腿烁嫠咝戮┍钦?。今年春节后,“便宜”的一居室卖得快、也卖得多,3月1日至3月5日,裕中西里和裕中东里两个小区五天就成交了12套。事实上,只要挂牌价符合市场,不至于太离谱,这里的房子不愁卖,去年11月,两个小区共成交29套,基本上每天卖出一套。

      上述房产经纪人称,现在裕中西里的一居室房源已属凤毛麟角,购房人还可以选择总价750万元左右的50多平方米大一居、总价800万元左右的两居室、总价1020万元左右的三居室。

      新京报记者注意到,虽然2018年裕中西里二手房成交均价123024元/平方米,但以总价705万元的42平方米小一居计算,单价已超过16.7万元/平方米。事实上,正是面积越小、单价越高。

      一家知名房产中介网站数据显示,裕中西里小区当前二手房均价129045元/平方米,正在出售44套,截至3月9日,近90天成交30套,近30天带看649次。春节后的成交量看涨,随着销售旺季到来,还在继续。

      教育占先 房价坚挺

      紧挨小区的三帆中学裕中校区。

      来裕中西里看房,房产经纪人第一句话先问“是落户吗?孩子几岁了”,再问“这房子您住吗?”

      裕中西里紧邻北三环马甸桥的超优越位置,令无数五环外楼盘艳羡不已。不过,小区里“藏”着的三帆附小,才是这个小区登上“实红”宝座的关键?!袄凑饫锫蚍康?,大部分都是为孩子上学落户,一般孩子在2岁-4岁,就会来看房了?!毙∏趴谝患曳坎薪榈木腿吮硎?。

      身在西城“教育高地”和德胜学区,裕中西里小区非常有资本也有底气,以超12万元/平方米的均价,拿下2018年北京换手率Top 10小区的第五名。

      2015年西城区教改,三帆附小(即裕中小学)被列入对口直升三帆中学,可按照一定比例直升三帆中学本部,三帆附小的划片小区裕中西里和裕中东里就此镀上了“金身”。2015年,裕中西里房价开始“冒头”,2016年继续上涨;从2015年到2016年的均价7万元/平方米-9万元/平方米,到2016年底猛涨至均价13万元/平方米-15万元/平方米;尤其2016年底到2017年初,房价“疯狂”到一居室单价涨至18万元/平方米;一直“高歌猛进”到2017年“3·17”新政出台,成交量的红火态势戛然而止,但房价并未应声下跌,而是步入平稳期。当地房产中介人员介绍说,从去年11月至今,虽然成交量大,但房价保持稳定,均价在12.5万元/平方米到13万元/平方米之间浮动。

      老居民告别马甸 新业主望子成龙

      裕中西里多是上世纪80、90年代的老房子,24层高的塔楼直冲云霄。

      走进裕中西里小区,和北京大多数老小区一样,第一感受就是塔楼林立、密密麻麻,小区公共空间被机动车侵占得厉害。凡是能塞下机动车的地方,包括路侧、绿地,都见缝插针停满了车,导致小区道路逼仄难行。

      小区共有30多幢楼、3000多户,多是上世纪80、90年代的老房子,24层高的塔楼直冲云霄,两梯八户,居住密度很高。不过,奔着学区因素而来的购房人,从来不惧老破小?!奥蛞痪邮业囊话悴蛔宰?,会租出去。40多平方米的一居室很好出租,月租金在5500元-6000元?!币幻坎腿顺?。但另一名房产经纪人告诉记者,一家三口在这里凑合挤着住的也不少,“毕竟住太远接送孩子不方便,而且本来就已经是踮着脚买下这套房了?!弊式鹂碓5囊恍┘彝?,则会选择将裕中西里的小房子租出去,补点差价,在近旁租住面积更大、居住条件更好的房子。

      虽说房子老旧、居住密度高、停车困难,但小区地理位置佳,交通便利,周边配套成熟,小区里除了三帆附小,还有西城区洁民幼儿园,配建有社区养老服务驿站。健身休闲区的大片空地上,老人们在暖阳下打牌、健身,怡然自得。

      他们中很多人是裕中西里的老住户,但更多的老居民已告别马甸,在2016年底到2017年初房价高位时将住了大半辈子的老房子卖出,选择其他区域改善一套居住条件更好的房子。他们的旧居,如今的主人已换为一批为子女计深远的家长们。


    3月首周北京新建商品住宅成交额环比跌三成

      3月第一周北京新房市场成交放缓。根据北京中原的统计数据,上周(3月4日-10日)北京新建商品住宅市场(不包括回迁房,剔除共有产权住房和保障房,含普通住宅+豪宅+别墅)成交30.74亿元,环比前一周成交额下跌31%,成交399套,环比前一周减少126套,下降了24%。

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      其中别墅成交73套,环比上周增加10套,别墅成交占比18%,别墅成交占比上扬。最新新房成交均价为55651元/平方米,环比价格下挫。


    房地集团国有资产无偿划转给首开集团

      公告显示,今年1-2月,首开股份共实现签约面积18.8万平方米,同比降低21.59%;签约金额44.47亿元,同比降低26.01%。其中,首开股份及控股子公司共实现签约面积12.94万平方米(含地下车库等),签约金额 31.48亿元。首开股份合作项目共实现签约面积5.86万平方米(含地下车库等),签约金额 12.99亿元。

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      公告同时披露了首开股份近期新增土地储备。首开股份以总价约21.86亿元人民币竞得苏州市苏地2018-WG-38号地块使用权,该地块土地面积约11万平方米,计容建筑面积约20.23万平方米。此外,首开股份与苏州茂久隆房地产咨询有限公司组成联合体,以总价约40.62亿元人民币竞得苏州市苏地2018-WG-40号地块使用权,该地块土地面积10.33万平方米,计容建筑面积22.73万平方米。

      首开股份控股股东未变化

      3月9日,首开集团与房地集团刚刚召开了合并重组宣布会。11日晚间,首开股份发布了合并重组公告。公告称,经北京市国资委研究,并报北京市委、市政府批准,北京市国资委决定对首开集团与北京房地集团有限公司实施合并重组,将北京房地集团有限公司的国有资产无偿划转给首开集团,并由首开集团对其行使出资人职责。

      公告称,合并重组前后,首开股份控股股东和实际控制人均未发生变化。首开股份与控股股东及实际控制人之间的控制权结构及比例均未发生变化,对首开股份的经营活动不构成实质性影响。


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