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  • 前两个月土地市场降温明显 三线城市开启量价齐跌模式

    作者:证券日报
    来源:证券日报
    2019-03-18
    摘要:
      上海易居房地产研究院近日发布的《2019年2月40城土地市场报告》显示,2月份,40个典型城市土地出让金收入为1378.5亿元,环比下降36.6%,同比下降27.5%。

    山西快乐十分遗漏查询 www.ngqz.net   上海易居房地产研究院近日发布的《2019年2月40城土地市场报告》显示,2月份,40个典型城市土地出让金收入为1378.5亿元,环比下降36.6%,同比下降27.5%。

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      易居研究院研究员王若辰对《证券日报》记者表示,2018年下半年以来全国土地流拍现象增多,部分热点城市的土地市场呈现了明显的降温态势。进入2019年,土地出让金连续两个月环比下降,而目前政策与经济环境并未发生大变化,预计未来会持续这一下降趋势。

      数据显示,今年前两个月,40个典型城市土地出让金累计收入3553.5亿元,同比大幅下降20.9%,延续2018年全年累计同比下降的态势。从40城年初累计土地出让金收入同比增速走势来看,基本与40城年初累计土地成交面积一致,2018年6月份以来下降趋势较为明显,去年12月份开始转负。

      今年2月份,40个典型城市土地成交均价为4194元/平方米,环比上涨1.7%,同比下跌11.3%,地价相比2018年同期下跌较明显。2018年4月份以来40城土地成交均价稳定在4200元/平方米左右。

      王若辰表示,40城土地成交均价同比涨幅自2016年9月达到峰值之后便一路震荡下跌,2018年3月进入负区间,10月份以来由于一线城市土地成交建筑面积有所增长,成交结构变化导致40城地价同比跌幅有所收窄。预计在政策调整幅度不大的情况下,2019年上半年40城土地成交均价同比涨幅将继续处于负区间。

      王若辰认为,从分城市来看,一线城市正在执行严厉的调控措施,在部分城市总供地量和核心位置地块供地量增加的情况下,成交面积和成交均价有所上涨,但总体溢价率维持在较低水平。部分热点二线城市也在继续执行较为严厉的调控措施,二线城市土地市场整体表现出量价齐跌的态势。三线城市进入2019年后重新开启量价齐跌模式,该类城市房地产市场已经处于板块轮动上涨结束开始调整的阶段,预计未来地价将持续调整。

      王若辰表示,今年《政府工作报告》中,政府的基调是促进房地产市场平稳健康发展,稳步推进房地产税立法。对房地产市场的政策并没有放松,仍然以“稳”为主,预计在短时间内不会发生改变,随着房企的资金压力逐渐加剧和对市场预期的转变,全国的土地市场仍会继续降温。


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    单价超12万 马甸这个小区无愧二手房交易“实红”

      今年3月,春意萌动。北京马甸桥东北的裕中西里小区,花儿盛开了满树。

      年后,这个小区的二手房交易量同样一路直奔“春暖花开”。当地房产中介数据显示,仅3月1日至3月5日5天时间,裕中西里和裕中东里两个小区的二手房就成交了12套。其中,裕中西里占“大头”。

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      傍晚时分的裕民路,三帆中学裕中校区门口,接孩子的家长们翘首以盼,这一幕令走进房产中介门店的买房人脚步更加快了些。当房产经纪人略带遗憾地表示,春节过后,裕中西里小区一批600多万元低总价的小一居基本已售罄时,有人心里暗暗懊悔,应该再早些来看房。

      贝壳研究院统计显示, 2018年北京二手房成交量100套以上、换手率前十的小区中,裕中西里排名第五。2018年,裕中西里小区换手率达3.3%,二手房成交均价123024元/平方米,比2017年的122894元/平方米上涨了0.1%。

      不论地理位置的得天独厚,单凭小区里“藏”着的三帆附小,近三年来,位于西城“教育高地”的裕中西里,一直都无愧是北京二手房交易的“实红”小区。

      位于马甸的裕中西里小区,因学区因素,2018年换手率达3.3%,成交均价123024元/平方米。

      小一居稀缺 总价破700万元

      “现在很难买到总价600多万元的优质一居室了。春节后成交量上涨,新成交的一套42平方米一居室,成交总价705万元?!苯?,新京报记者探访裕中西里,当地房产中介人员说。

      目前,40多平方米的小一居在裕中西里属稀缺房源,年前总价在650万元左右,年后成交量增大,价格小幅上涨,一居室的成交总价涨到了670万元-680万元,而最近新成交的一套42平方米一居室,总价已是“7字头”——705万元。

      “只要总价低,卖得都快,40多平方米的小一居出手非????!币幻坎腿烁嫠咝戮┍钦?。今年春节后,“便宜”的一居室卖得快、也卖得多,3月1日至3月5日,裕中西里和裕中东里两个小区五天就成交了12套。事实上,只要挂牌价符合市场,不至于太离谱,这里的房子不愁卖,去年11月,两个小区共成交29套,基本上每天卖出一套。

      上述房产经纪人称,现在裕中西里的一居室房源已属凤毛麟角,购房人还可以选择总价750万元左右的50多平方米大一居、总价800万元左右的两居室、总价1020万元左右的三居室。

      新京报记者注意到,虽然2018年裕中西里二手房成交均价123024元/平方米,但以总价705万元的42平方米小一居计算,单价已超过16.7万元/平方米。事实上,正是面积越小、单价越高。

      一家知名房产中介网站数据显示,裕中西里小区当前二手房均价129045元/平方米,正在出售44套,截至3月9日,近90天成交30套,近30天带看649次。春节后的成交量看涨,随着销售旺季到来,还在继续。

      教育占先 房价坚挺

      紧挨小区的三帆中学裕中校区。

      来裕中西里看房,房产经纪人第一句话先问“是落户吗?孩子几岁了”,再问“这房子您住吗?”

      裕中西里紧邻北三环马甸桥的超优越位置,令无数五环外楼盘艳羡不已。不过,小区里“藏”着的三帆附小,才是这个小区登上“实红”宝座的关键?!袄凑饫锫蚍康?,大部分都是为孩子上学落户,一般孩子在2岁-4岁,就会来看房了?!毙∏趴谝患曳坎薪榈木腿吮硎?。

      身在西城“教育高地”和德胜学区,裕中西里小区非常有资本也有底气,以超12万元/平方米的均价,拿下2018年北京换手率Top 10小区的第五名。

      2015年西城区教改,三帆附小(即裕中小学)被列入对口直升三帆中学,可按照一定比例直升三帆中学本部,三帆附小的划片小区裕中西里和裕中东里就此镀上了“金身”。2015年,裕中西里房价开始“冒头”,2016年继续上涨;从2015年到2016年的均价7万元/平方米-9万元/平方米,到2016年底猛涨至均价13万元/平方米-15万元/平方米;尤其2016年底到2017年初,房价“疯狂”到一居室单价涨至18万元/平方米;一直“高歌猛进”到2017年“3·17”新政出台,成交量的红火态势戛然而止,但房价并未应声下跌,而是步入平稳期。当地房产中介人员介绍说,从去年11月至今,虽然成交量大,但房价保持稳定,均价在12.5万元/平方米到13万元/平方米之间浮动。

      老居民告别马甸 新业主望子成龙

      裕中西里多是上世纪80、90年代的老房子,24层高的塔楼直冲云霄。

      走进裕中西里小区,和北京大多数老小区一样,第一感受就是塔楼林立、密密麻麻,小区公共空间被机动车侵占得厉害。凡是能塞下机动车的地方,包括路侧、绿地,都见缝插针停满了车,导致小区道路逼仄难行。

      小区共有30多幢楼、3000多户,多是上世纪80、90年代的老房子,24层高的塔楼直冲云霄,两梯八户,居住密度很高。不过,奔着学区因素而来的购房人,从来不惧老破小?!奥蛞痪邮业囊话悴蛔宰?,会租出去。40多平方米的一居室很好出租,月租金在5500元-6000元?!币幻坎腿顺?。但另一名房产经纪人告诉记者,一家三口在这里凑合挤着住的也不少,“毕竟住太远接送孩子不方便,而且本来就已经是踮着脚买下这套房了?!弊式鹂碓5囊恍┘彝?,则会选择将裕中西里的小房子租出去,补点差价,在近旁租住面积更大、居住条件更好的房子。

      虽说房子老旧、居住密度高、停车困难,但小区地理位置佳,交通便利,周边配套成熟,小区里除了三帆附小,还有西城区洁民幼儿园,配建有社区养老服务驿站。健身休闲区的大片空地上,老人们在暖阳下打牌、健身,怡然自得。

      他们中很多人是裕中西里的老住户,但更多的老居民已告别马甸,在2016年底到2017年初房价高位时将住了大半辈子的老房子卖出,选择其他区域改善一套居住条件更好的房子。他们的旧居,如今的主人已换为一批为子女计深远的家长们。


    3月首周北京新建商品住宅成交额环比跌三成

      3月第一周北京新房市场成交放缓。根据北京中原的统计数据,上周(3月4日-10日)北京新建商品住宅市场(不包括回迁房,剔除共有产权住房和保障房,含普通住宅+豪宅+别墅)成交30.74亿元,环比前一周成交额下跌31%,成交399套,环比前一周减少126套,下降了24%。

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      其中别墅成交73套,环比上周增加10套,别墅成交占比18%,别墅成交占比上扬。最新新房成交均价为55651元/平方米,环比价格下挫。


    房地集团国有资产无偿划转给首开集团

      公告显示,今年1-2月,首开股份共实现签约面积18.8万平方米,同比降低21.59%;签约金额44.47亿元,同比降低26.01%。其中,首开股份及控股子公司共实现签约面积12.94万平方米(含地下车库等),签约金额 31.48亿元。首开股份合作项目共实现签约面积5.86万平方米(含地下车库等),签约金额 12.99亿元。

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      公告同时披露了首开股份近期新增土地储备。首开股份以总价约21.86亿元人民币竞得苏州市苏地2018-WG-38号地块使用权,该地块土地面积约11万平方米,计容建筑面积约20.23万平方米。此外,首开股份与苏州茂久隆房地产咨询有限公司组成联合体,以总价约40.62亿元人民币竞得苏州市苏地2018-WG-40号地块使用权,该地块土地面积10.33万平方米,计容建筑面积22.73万平方米。

      首开股份控股股东未变化

      3月9日,首开集团与房地集团刚刚召开了合并重组宣布会。11日晚间,首开股份发布了合并重组公告。公告称,经北京市国资委研究,并报北京市委、市政府批准,北京市国资委决定对首开集团与北京房地集团有限公司实施合并重组,将北京房地集团有限公司的国有资产无偿划转给首开集团,并由首开集团对其行使出资人职责。

      公告称,合并重组前后,首开股份控股股东和实际控制人均未发生变化。首开股份与控股股东及实际控制人之间的控制权结构及比例均未发生变化,对首开股份的经营活动不构成实质性影响。


    首创置业下调千亿目标“改道”800亿突围

      3月10日,首创置业股份有限公司(下称“首创置业”)发布一则公告称,公司拟进行供股的有条件计划。首创置业表示,公司暂时预期每10股将供不多于5股供股股份,而已发行股份总数预期将增加不超过50%。

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      供股即公司发行新股票让现有股东按持股比例认购。通常情况下,公司供股是为了增资或减债以快速拓展业务。首创置业在公告中表示,预期此举将增强公司资金实力,降低杠杆比率,优化资本结构,支持公司业务可持续发展,并实现进一步突破。

      去年销售额未达目标

      3月8日晚间,首创置业宣布,该集团(该公司及其附属公司)2018年实现营业收入232.57亿元(人民币,单位下同),同比增长约9%。营业收入的增加主要是由于2018年新竣工入住项目增加以及一级开发业务收入增加。

      然而土地一级开发业务周期较长、前期投入较多、资金回笼较慢。该集团营业税后毛利率较2017年下降了1%至26%,主要原因是2018年内一级开发业务毛利率降低。据公告,2017年一级土地开发成本仅为9.71亿元,2018年该项成本直接飙升至约20.81亿元;而相应的业务收入反而减少了330.2万元。

      另外,集团签约销售额约为706.4亿元,同比增长26.5%;签约面积306.3万平方米,同比增长27.6%。

      在标杆房企销售业绩不断攀升、融资渠道日渐收窄和限购政策逐步收紧的大环境下,各大房企也面临着新的挑战。

      在去年举行的2017年业绩发布会上,首创置业提出了两年晋级千亿房企的目标,并提出“2018年销售额保750亿元冲800亿元,2019年销售额争取突破1000亿元,2020年销售额争取突破1400亿元”。

      而在一年后的2019年3月,首创置业将签约销售目标调整为800亿元。

      今日(3月11日)举行的业绩会上,首创方面表示,由于2018年上半年房地产市场较为火热,下半年有下降,而公司是重仓在第三季度、第四季度,因而对销售影响较大。加之2018年该集团业务布局偏重于一线城市及热点二线城市,因而签约销售额未达目标。

      根据公告数据,在706.4亿元的总销售额中,仅北京地区就占了392.4亿元,同比增长73.7%,占比达55.5%;上海、天津和成渝地区销售收入紧随其后;而非核心城市仅实现签约销售67.3亿元。

      负债总额同比涨超20%

      实际上,房企规模的扩张离不开多元化的融资渠道。

      2018年内,该集团的负债总额达到1315.16亿元,同比增长20.11%;其中,短期借款、合同负债、长期借款、应付债券四项增幅明显,永续债使用规模更是上涨128%至134.76亿元。

      值得注意的是,尽管上述四项负债构成增幅明显,但该集团一年内到期非流动负债规模和占比均明显减少,说明其短期偿债压力有所下降,负债结构得到了一定优化。

      首创集团在资产负债率方面较为稳健。报告显示,该集团2018年全年资产负债率为77%,与2017年同期基本持平。截至2018年12月31日,该集团的流动比率为2.16,较2017年底的1.69有着一定程度的上升,说明该集团偿债能力较为充分。

      但融资规模的增大势必会导致财务利息支出的增加。该集团利息费用由2017年的13.28亿元上涨至2018年的25.71亿元,涨幅达约93.60%,继而对2018年该集团净利润造成了直接影响。

      下一步突破点在何处?

      近两年,首创置业加快了“走出去”的步伐。

      在土地储备方面,2018年,首创置业通过一二级联动、并购与合作开发等方式新获27个项目,土地投资额人民币409亿元,同比增长11.3%。截至2018年12月31日,首创置业拥有土地储备建筑面积1255万平方米,土地储备地上建筑面积966万平方米。首创置业称,现有土地储备规模适中,且核心城市资源充足,可以满足集团未来三年规模突破及业绩提升需要。

      在区域布局方面,2019年1月,该集团首次布局广州、佛山和苏州,新获广州增城项目、佛山南海项目以及苏州青剑湖项目。首创置业表示,集团将在持续深化京津冀一级开发资源优势的基础上,深化粤港澳大湾区战略布局,加速向长三角城市圈的扩张。

      而首创集团需要实现的,不仅是业务范围的“走出去”,还有业务种类的“走出去”。

      文创及产业地产便是首创置业多元化布局的突破口之一。公告显示,2018年内,首创置业新获得北京三露厂项目、北京传媒经营总部项目、北京朗园Park和朗园Station项目。该公司表示,文创及产业地产将成为未来发展的核心业务线之一。

      除文创业务外,首创置业还将高科技产业地产和长租公寓作为该公司新的业务增长点。


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