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  • 买房落户成问题 如何才能避免落户矛盾?

    作者:悦悦
    来源:大搜家原创内容工作室
    2019-03-18
    摘要:
      买房落户问题是近些年房地产交易中遇到较为繁琐的情况,而且纠纷是越来越多,尤其是在二手房的交易中特别突出??赡苁撬揭皇笔韬?,也可能是买房人对自身权益的了解不够。因此对于双方来说,都有必要了解一下二手房的落户问题。

    山西快乐十分遗漏查询 www.ngqz.net   买房落户问题是近些年房地产交易中遇到较为繁琐的情况,而且纠纷是越来越多,尤其是在二手房的交易中特别突出??赡苁撬揭皇笔韬? ,也可能是买房人对自身权益的了解不够。因此对于双方来说,都有必要了解一下二手房的落户问题。

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      二手房落户的问题

      常见的二手房落户纠纷主要是买卖双方经过沟通协商达成一致后,卖方将房屋过户至买方名下,买方也已经付清款项了。但是等买方办理落户的手续时,卖方户口并没有从所交易的房屋中迁出,导致卖方的户口没办法迁入;也有遇到卖方的共同居住人的户口并没有迁出,甚至在交易后拒绝搬出导致买方户口没办法迁入。

      户口纠纷的处理难度

      因为户籍的迁入迁出属于公安机关的管理范畴,法院在对待户口纠纷时一般是不予受理的。而公安机关在处理户口纠纷时,又受到户籍政策的限制。比如,卖给买方的房屋是卖方唯一的一套房屋,没有其他的房屋可供卖方迁人户口,则无论买方理由多么充分,公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的。相应地买方的户口也就无法迁人。

      如何才能避免户口纠纷问题?

      首要的原则就应该做到知己知彼,清楚卖方户口问题。因此应该做好以下几点:

      1、首先要求卖方出示户口本,并复印保留凭证。通过审查卖方的户口本,买方即可大致了解卖方家庭的户籍情况。但这种做法存在两点缺陷,一方面,户口本只能反映卖方家庭成员的户籍状况,而不能排除非家庭成员户口落于交易房屋内的可能;另一方面,户口本上的信息可能与实际的户籍状况存在差异。

      2、前往公安机关查询交易房屋的户籍情况。房屋的户籍通常是由该房屋所在地的派出所管理的。买方可以委托律师或亲自到派出所了解房屋的户籍状况。如果派出所仅限本人调取户籍材料的活,买方可以要求同卖方一起到派出所调阅。如果卖方拒绝配合的话,则房屋的户口即可能存在问题。

      3、在交易时,就户口问题做好协商和违约的处理情况。需注意两点,一是付款的期限和时间,只要确认房屋内所有人员的户口都已迁出时,才可以付清购房款。二是约定好违约的处理情况。比如延期的迁出的违约金等等。

      户口牵涉到生活的各个方面,是一个人基本权利得到保障的必要条件之一。购房者切记不能在这个问题上严重疏漏。


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    准儿媳要在房产证上加名 先签个协议行不行

      2月26日,“有请律师”周日见活动如期举行。当天来咨询的市民中,有因为婚姻引发房产纠纷的困惑。有人是婚前女友要求加名字,有人是离婚时要求房产分割。如何解决?快来听听律师怎么说。

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      准儿媳要加名,事先签个协议行不行?

      2月26日,50多岁的秦先生来到“有请律师”咨询活动现场。他直截了当地告诉律师:“我名下有一套房子,现在儿子想与女友领证,但女友提出要在这套房子上加上她的名字。我想事先签个协议,不知道可行不可行?”

      秦先生说,他是南京人,名下有一套房子。儿子谈了一个女朋友,目前已到了谈婚论嫁的阶段,不过还没有领结婚证。因为儿子的女友是外地人,她向男方提出,她想有个保障,要在男方的房产上加上她的名字。秦先生说,他准备将自己名下的房子赠给儿子,然后加上儿子女友的名字。不过秦先生有个顾虑,如果以后儿子与儿媳离婚,那女方肯定要分一半的房产,而实际上房产是秦先生的,女方并没有出一分钱,所以秦先生有些犹豫。

      秦先生还向律师出示了一份协议,协议中称,女方不主动提出离婚(男方家暴、外遇等情况除外),否则女方放弃名下房产份额。对于这份协议,目前儿子的女友是同意签的。秦先生想咨询一下,万一到时小夫妻俩真过不下去了,这份协议是否有效,需不需要到公证处去办理公证。

      对此,北京中银(南京)律师事务所律师王灿林告诉秦先生,这种情况并不罕见。就协议内容来说,只要是双方真实意思的表示,没有违反法律法规,法律上是认可的。王灿林表示,目前这对年轻人是准备走进婚姻的,最好不要因为房产问题搞得太僵,双方充分沟通、互相理解、尊重法律,签相关协议不失为一个未雨绸缪的办法。

      我们出的首付,儿媳离婚要分四分之一房产?

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      对于朱先生的说法,北京中银(南京)律师事务所杨兴梅律师表示,根据法律规定,如果房产证上是4个人的名字,而又没有约定份额,那么就是共同共有,朱先生的儿媳确实占四分之一的房产?!安还?,由于他们夫妻俩还有贷款,那么这部分债务属于夫妻共同债务,也是一人一半?!毖钚嗣匪?。

      在此,杨兴梅提醒广大家长,在出资给子女购房时,如果想规避离婚时的财产分割风险,可以在产权证上约定份额,这样就能保证自己的权益。


    分清楚三种类型的购房合同

      目前在房地产市场上,存在三种《购房合同》。

      一是“纸质合同”,这是一种完全手工的合同,购房者在签订纸质合同前,最好仔细研究条款,按标准合同文本格式要求开发商填写相关内容签订纸质合同,并约定“商品房预售的,自本合同生效之日起30天内,由出卖人向房产局申请登记备案?!闭馐侵圃伎⑸瘫赴傅闹匾蹩?,购房者一定要留意。

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      二是“半网签合同”,合同文体中没有“已备案”水印字样,合同编号为10位阿拉伯数字,没有英文字母,而且是手写,非机打。购房者为规避风险,签订合同后,可要求开发商出示《合同备案登记表》,以证明将办理备案;

      三是“网签合同”,网签合同文本中,带有“已备案”的水印字样,其最大的标志是合同首页有“合同编号”,以英文字母E开始,后排10位阿拉伯数字,并且是机打显示,这种合同签订后,开发商在网上输入合同内容即为备案。


    2017房贷提前还款要知道这些

      随着房价的上涨,越来越多的人选择贷款买房,申请贷款为那些资金有限的人解决了买房的难题,同时也造成了一个问题:贷款越多,房贷月供压力越大,有的人为了缓解每个月的压力,就选择提前还贷。需要注意的是,并不是所有人都适合提前还款,有几个关键问题很多人还不了解。

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      提前还贷对还款时间和还款额度有要求

      提前还贷不是想申请就能申请,有的银行规定还贷满一年才能申请提前还贷,有的要求半年。有的还规定了还款额度,比如是1万元的整数倍,有的甚至还要求了还款次数,一年只能还一次。即便是还款操作相对简单的公积金贷款也有类似的规定,有的要求还贷满一年可以申请提前还贷,要求每次还款金额不低于6个月的住房公积金贷款本息,有的甚至要求1年的贷款本息,每年限还贷1次。总之银行对提前还贷的还款时间、还款金额、还款次数都可能有要求,最好在买房之前就了解清楚。

      提前还款要收违约金

      除了还款时间和还款额,有的银行还要求提前还贷需要支付一定比例违约金,因为提前还贷意味着交给银行的利息少了,银行就通过收取违约金的方式弥补这一点。

      一般银行收取违约金的方式有两种

      一是按照提前还款时未结余额的2%-5%计算,比如100万贷款,提前还贷后,还剩下50万没还,那么要交1万-2.5万的违约金。

      二是收取若干个月的利息,比如还贷不足一年的罚息三个月;还贷满一年不满两年的罚息两个月;还贷满两年以上的不罚息。

      由于银行间有政策差异,以上关于提前还贷时间、还贷额、违约金情况,在贷款合同签订前就要向银行问清,并将相关问题落实到合同中。今年银行资金环境收紧,一二线城市有银行为缓解住房贷款余额,要求支持房贷客户提前还款,甚至会对违约金给予减免优惠,对于有提前还款打算的购房人来说是个好消息。

      提前还款后,剩余贷款可能享受不到利率优惠

      通常,房贷提前还款主要有两种方式,一是提前全部还清,二是提前部分还清。在一些城市房价较高,贷款额度较大,很少有人能一次全部还清,因此多数人都会选择部分提前还贷。部分提前还贷又分为两种方式:一是缩短贷款年限,月还款额不变,二是减少月还款额,贷款年限不变。

      缩短贷款年限相对更能节省利息,但是这样一来,提前还贷后的剩余款部分,就需要重新签订贷款合同,银行会重新审核购房人贷款资质,并且会按照最新的贷款利率政策执行,不能享受当初的低利率优惠。今年银行信贷政策收紧,不少城市银行贷款利率优惠幅度骤减,如果想通过缩短贷款年限申请提前还贷,以前享受的是8.5折优惠,现在可能就变成9折甚至是基准利率了。有的贷款人如果在还款期间出现过征信问题,也有可能会被提高贷款利率,这一点一定要注意!

      融360房贷提示,房贷提前还款意味着手里流动资金变少,购房人要考虑到自身的经济能力,避免因为提前还款造成生活质量下降。


    没有北京户口如何在北京买房?

      作为北漂一族,小编最大的愿望就是能买一套自己的房子,再也不用看房东的脸色,也可以按照自己的想法去装饰自己的小家。虽然勒紧裤腰带每日吃土一年的工资也不够买北京的一个厕所,但梦想还是要有的,万一实现了呢?

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      今天就来给大家科普一下,没有北京户口的亲们,如何在北京买房

      第一种方式:购买不限购的房子

      北京房产交易的限购政策只针对70年产权的住宅,只有取得购房资格才能购买。但是也有一些是不限购的,比如土地使用年限为40或50年的房屋,适合居住的就是商住两用房、公寓等;平房不限购,但会计入到住房套数进行考量;法拍房也不限购,竞拍成功后可凭人民法院裁定文书及协助执行同事书办理过户,但一般是全款购买,不能贷款。

      第二种方式:以公司名义购房

      1、个体工商户:个体工商户连续5年(含)以上在本市缴纳个体工商户税,限购1套住房,产权所有人只能为经营者(或家庭成员)

      2、注册公司购房

      因为公司买房是不限购的,很多没有公司的会为了购房资质,注册公司去买房。在这里提示一下这样做的缺点:

      (1)如果公司是空壳公司,是无法进行贷款的。注册了公司却没有经营,年审也很难过关。

      (2)以公司的名义买房,房产就将被视为公司固定资产,每年都要交纳房产税和土地使用税。房产税(每年缴纳)=房屋购买价格×70%×1.2%

      土地使用税(每年缴纳)=房屋面积×土地级别标准收费(18元-30元/平米不等)

      (3)将来想要再出售的话,要交的税费比较多。

      第三种方式:取得购房资格

      没有北京户口,想要在北京买房还有一个方式,那就是努力取得购房资格。一种途径是取得《北京市工作居住证》,最多可以买两套住宅;另一个途径是连续缴纳五年社?;蚋鏊?,再加上有效的暂住证(现在叫北京市居住证),最多买一套住宅。

      在限购未松绑的北京买房,如果没有北京户口,只能通过以上三种方法实现了,最后祝愿每个北漂早日在北京安家!


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