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  • 你一定想知道 与婚房有关的六大法律问题

    作者:悦悦
    来源:大搜家原创内容工作室
    2019-03-18
    摘要:
      婚房该什么时候买?房产证上写谁的名字?贷款由谁来还呢?怎样算是夫妻共同财产?很多小伙伴对于婚房都有这样那样的疑问,那么现在我们就来从法律的角度,为大家简单分析一下。

    山西快乐十分遗漏查询 www.ngqz.net   婚房该什么时候买?房产证上写谁的名字?贷款由谁来还呢?怎样算是夫妻共同财产?很多小伙伴对于婚房都有这样那样的疑问,那么现在我们就来从法律的角度,为大家简单分析一下。

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      问题一:婚前买房和婚后买房的区别是什么?

      一句话总结:婚前买的,基本都是个人财产,婚后买的,基本都是共同财产。

      1、婚前:婚前买的,如果是全款,写一个人的名字的话,肯定会被认定为个人财产。

      如果婚前办理的按揭贷款,无论房产证是婚前取得还是婚后取得,首付部分也注定是个人财产。

      2、婚后买的,不论是写一个人名字,还是写两个人名字,首先推定为夫妻共同财产。共同财产在正常情况下,离婚是要平均分割的,在特殊情况下,可以不平均分割,看谁对房屋的贡献比较大。

      问题二:写谁的名字有区别吗?

      一句话总结:如果是婚前买的房子,写谁的名字,区别太大。如果是婚后买的房子,写谁的名字,区别不大。

      1、婚前:婚前买的房子,写的是一个人的名字,那就是个人财产,至少首付部分是个人财产。写的如果是两个人的名字,在同居期间就已被认定为共有房产了。

      如果自己出钱,写的是对方的名字呢?例如有一个网友问:我女朋友有购房指标,我们家里出的钱,在结婚前就写了她的名字,后来结婚了,如果我们离婚了,怎么分割?

      一般的家庭,买了唯一一套房子,写的是对方的名字,就是为了两个人结婚用的。那很可能就判决为夫妻共同的房产,判决平均或者多分给出资方一些,但是具名而不出钱的一方,肯定是能得到部分房产的。

      2、婚后:婚后买的房子,一般来讲,无论写的是一个人的名字,还是两个人的名字,都会认定为夫妻共同财产。有人说,我房产证上可是写的“单独所有”的呢,“单独所有”这几个字也不影响这个房屋是在婚后所购的。

      问题三:婚后买房怎样算是个人财产呢?

      第一个办法,写夫妻财产约定,两个人明确约定,这个房子只归一个人所有。

      第二个办法,由父母出全款,就写自己一个人的名字,就算自己的个人财产。

      父母出的首付,贷款是小两口还的,这父母所出的首付部分,到底能否按比例算作是对子女的个人赠与呢?这个可以有,一般在判决的时候,法官会根据出资情况,算作是一方对房屋贡献大,而酌情多分些。

      问题四:首付是谁付的是不是谁就能多分房产比例?

      1、婚前:一方付的首付,写在一方下的房产,那首付部分,以及所对应的增值,就是自己的个人财产。

      2、婚后:谁付的首付,变的不那样重要了。因为房子是婚内购买,就是夫妻共同财产。无论是谁出的钱,都是在婚内出的钱,视同于自己同意将个人财产转化为夫妻共同的房产。

      但是如果是自己或者自己家父母给出的首付,可以在法院分割的时候,证明自己贡献大,要求多分一些。

      问题五:贷款是谁来还的重要吗?

      1、婚前:房子写的自己的名字,自己还贷款,当然自己享受增值。

      2、婚后:男方婚后靠个人工资来还贷款,女方是家庭妇女,不挣钱,从来不帮忙还贷款,这样是不是房子男方一个人的?

      我们首先要反问,你们是不是没有签署过这样的夫妻财产约定:将各自挣的钱约定为各自的个人财产?如果没有签,谁挣的钱,都是共同挣的钱,那么当然谁还的贷款都算是共同还的贷款。

      唯一例外是,如果是父母出的首付,父母还的贷款,说不定可以争取认定为父母对子女的个人赠与。

      问题六:离婚时,共同还贷款部分的增值怎么计算?

      很多人问到,房子是婚前买的,婚姻期间有几年的还贷,到离婚时候怎么计算给对方的增值呢?这里有个公式,是法院判决案例时候常用的。

      这个公式用白话解释一下是这样的,房屋现在的价值,除以房屋购买的成本,就得出房屋增值的倍数,用这个倍数乘以夫妻婚姻期间共同所还的贷款,再除以二,就是夫妻另一方应该分得的贷款及增值部分。

      购买婚房、支付首付、偿还贷款,几乎是家家都面临的问题,学习法律知识,不是要去算计别人,是为了?;ぷ约旱牟撇?,是要避免父母一生积蓄付之东流。做到心中有数,婚姻才能更稳固。


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    二手房怎么选楼层?多层、高层不一样

      由于房地产市场越来越成为一个存量房市场,买二手房的朋友也是越来越多了。

      如今的楼层是建得越来越高了,许多人在购房时都面临着选楼层的问题,尤其是选购二手房的朋友,所看的房子因为年代不同,总楼层也不一样,有的是多层,有的是高层,究竟如何才能选到优质楼层呢?

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      虽然选楼层也有一些通用的要点,但是对于低层、多层、高层,也有不同的选择办法,不能一概而论。今天,购房指南就以市场上比较多见的多层和高层为主,给大家讲解一下选楼层的技巧。

      先说一下通用的技巧。

      买房选楼层需要考虑的通用因素主要有以下几个方面:

      一是日照和光线。

      从日照的角度考虑,楼层自然不适宜太低,低层楼房的阳光会被周围的建筑物遮挡。但楼层过高,角度不对,也会影响阳光的照射。

      二是视野。

      这一条不必多说,肯定楼层越高视野越好。但是顶层楼房太阳直射楼顶,夏天会很热,多层会相对好些。

      三是空气质量。

      一般认为8-10层是扬灰层,灰尘都会悬浮在这个高度,不上不下。其实扬灰层不能一概而论,但是不同的楼层的空气质量也确实是有差别的。

      四是噪音。

      噪音会影响人体的健康,让人吃不香、睡不着、学习效率降低等。楼层低吸收的噪音就多。但如果低层楼房周围有树木、隔音板之类吸收声波的物体,就会好一些。而声音就会向上传,高层楼房也不能幸免。

      接下来分别说一下多层和高层的区别,以及两者在选楼层上的不同之处。

      首先,你得知道多层和高层的意思。

      多层住宅

      指四层到六层由两个或两个以上户型上下叠加而成的住宅。多层住宅可以不设置电梯,楼梯往往作为多层住宅的主要上下楼通道。

      高层住宅

      指十二层及十二层以上的住宅,一般设有电梯作为垂直交通工具,每栋楼设置电梯不应少于两台,其中应设置一台可容纳担架的电梯。

      在二手房中,多层住宅要么是房龄比较大的房子,要么是比较新的中高档住宅。而高层住宅是城市化、工业现代化的产物,按它的外部体形可分为塔式、板式和墙式;按它的内部空间组合可分为单元式和走廊式。

      多层住宅怎么选楼层?

      多层住宅与中高层(小高层)和高层住宅相比,有一定的优势:

      一是在建设投资上,多层住宅不需要像中高层和高层住宅那样增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资,得房率比较高。

      二是在户型设计上,多层住宅户型设计空间比较大,居住舒适度较高。

      三是在结构施工上,多层住宅通常采用砖混结构,因而多层住宅的建筑造价一般较低。

      也就是说,多层住宅的居住舒适度通常是比较高的,在选楼层时,只需要避开顶层和底层。

      顶层住户因不设电梯而上下不便,而且屋顶隔热性、防水性差。

      底层住户的安全性、采光性差,厕所容易溢粪返味。

      高层住宅怎么选楼层?

      高层住宅的优势也是非常明显的:

      一是建筑质量高。高层住宅由于它为钢筋混凝土现浇,地基深而结实,墙体厚实,不渗水,抗震性能好于多层,整幢大楼不会下沉变形,而且折旧年限长。

      二是视野好。高层视野较开阔,空气质量较好,噪音小;自然风大,有的房间不需装空调;采光好,日照时间长,有的朝向户型每天太阳照射达到七八小时之久。

      三是有电梯。高层上下楼有电梯可代步,老人、残疾人和病人可以免去爬楼登之苦;但如果电梯的维修保养不到位,一旦电梯发生故障,上下楼比较困难。

      当然高层也不是没有缺点,高层住宅一般都采用框架剪刀墙结构,加上又要考虑几部电梯的位置,因而户型设计难一些,装修也易带来不便。

      所以高层住宅选楼层主要注意以下几点:

      一是采光。

      这在上面说过了,但是还是要再强调一下,无论选择哪一层,采光摆在首位。

      二是看家庭人数。

      简单的来说,楼层越高,遮挡物就越少,采光相对来说会比较好些,较适合中青年人的选择及居住。较低楼层来说,更能避开噪音及粉尘的污染,这些楼层更适合老年人居住。


    北京公租房最小可以有15平米户型

      北京公租房中,将出现一种更适合青年人、租金更便宜、更精致的小户型。记者2月10日从市住建委独家获悉,本市、也是全国第一份公租房建设标准——《公共租赁住房建设与评价标准》已经发布,并从本月起正式实施。

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      在这份标准中,放开了“最小不得低于22平方米”的面积限制,从而提供更多的户型选择。相关负责人透露,相比普通商品住宅,公租房面积虽然不大,但未来将建得更加精致,诸如油烟分离的一些新技术甚至是商品住宅都少见的新亮点将强制在本市公租房中推广。

      小户型公租房租金更便宜

      在以往公租房遵从的《住宅建筑设计规范》国标中,规定由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的最小套型住宅使用面积不应小于22平方米。对区别于普通商品住宅的公租房而言,这一道门槛则有诸多掣肘。

      “即使是一些上班族自己合租的单间,面积也往往只有十几平方米?!辈斡氡本┦械乇辍豆沧饬拮》拷ㄉ栌肫兰郾曜肌菲鸩莸南喙馗涸鹑讼虮颈钦咄嘎?,此前本市曾推出过卧室与客厅合二为一的“零居室”,面积也未能突破22平方米。但实际上,一些单身者或者小两口对小户型公租房更青睐。22平方米以下的户型经过集约化设计处理,其实也能满足这部分租户的需要。

      在这份新标准中,打破了22平方米的最小面积限制,允许15至22平方米小户型的出现。

      小户型公租房,对于租户来说首要的好处是租金更便宜了。以常营汇鸿项目43元/平方米的月租金为例,如果面积从22平方米减到15平方米,那么月租金可以减少301元。

      而如果在全市范围内算一笔大账的话,最小面积限制的降低也就能让同一片土地上建设更多符合标准的公租房,特别是在中心城区地段的项目,土地利用效率也能有所提高。

      推出小户型公租房,并不意味着以前的户型不再建设?!岸杂谧饣Ю此?,能够挑选的户型选项也就更多了?!笔凶〗ㄎ馕桓涸鹑怂?。

      记者在标准中也注意到,15至22平方米小户型的诞生,也为未来公租房的户型格局带来新变化。未来公租房建设也可根据采光等要求,分出15至22平方米纯小户型、22平方米以上户型、上述两类户型混合组合的三类住栋格局,可避免用地浪费。同时,也会有部分纯北向公租房。

      告别竖向烟道炒菜不再串味

      面积小了,使用中会不会不方便?会不会比大户型公租房“缺斤少两”?

      虽然相比商品住宅,公租房的面积不大。但这份建设标准列出的,却都是建筑行业内的新技术和新亮点。这位负责人说,未来北京公租房的建设,在确保供应量和标准配套的同时也会更加精细化,注重细节品质的提升。

      “面积本来就不大,因此公租房从一开始的设计环节就考虑到后期的装修和租户使用?!贝饲暗牡鞑橹?,这位负责人就发现,一些百姓对于阳台的需求较大,因此在建设标准中也增加了公租房住户内设阳台、阳台内设晾衣空间的要求。

      因此,只有几十页的标准却满满都是细节。例如,由于公租房面积不大,很难装入市场上的大型门柜家具,因此专门强制要求设置吊柜等储藏空间。对于15至22平方米的小户型公租房,还专门要求卫生间要具备坐便器、洗面器、淋浴器和排气设施的基本功能;可不单独设立厨房,但要有备餐空间,甚至必须预留好冰箱和洗衣机的位置。

      “精细”之中,甚至还出现了高于普通商品住宅的内容?!俺坑ρ≡裼脱谭掷胧降呐欧派璞?,排风宜采取水平直排的方式”,在这份标准中,这条看似专业的条款却能带来后期公租房居住舒适度的极大提升。记者获悉,未来本市公租房将告别竖向烟道,倡导水平直排的方式。而竖向烟道其实正是每户之间炒菜做饭时“串味儿”的罪魁祸首。

      “虽然是水平直排,但采取油烟分离的设备,经过净化处理装置,98%以上的油烟将被拦截,排出的是水蒸气等无污染气体,对于环境的污染也将大幅降低?!彼?。

      公交或地铁衔接是必备项

      这份标准已经从本月起开始正式实施,今年列入开工计划的公租房就将按照其建设,将在设计和验收环节发挥作用。

      在标准中,还专门列出了15项公租房的评价指标,强制要求公租房必须具备的条件,涉及公租房室内与室外环境。

      记者梳理发现,对于老百姓更关注的交通配套,标准要求公租房住区应优先选择市政基础设施条件齐全的区域,应与公交系统或轨道交通网络紧密衔接,并具备与轨道交通站点或大型公交枢纽接驳的场站、道路条件。

      具体而言,项目周边设有已投入运行的公交站点或首末站设施,住区人行出入口附近设有出租车等候点。而在一些条件允许的地方,主要人行出入口500米内就会有公交站点设施。

      在一般住宅的停车等配套设施上,会存在“千人指标”的概念,也就是根据每户2.45人来计算配套设施的建设规模。但对于15至22平方米的小户型而言,2.45人的算法明显过多,因此这次将这部分小户型的人数按照每户1.5人来测算。这样一来,配套设施更符合实际,也能省下来公租房小区公用空间面积。

      在非机动车停车设施方面,地面非机动车停车位将不少于非机动车总停车位的50%。地面非机动车位也会安排自行车、残疾人助力车停车位,并结合各住宅单元出入口分散布置。

      与其它评价指标区别的是,这份标准的判定结果只有“合格”与“不合格”两项,而非星级?!罢庑┲副晔枪夥勘匦刖弑傅?,如果被判定为‘不合格’,那就不能通过验收、不能入住?!闭馕桓涸鹑怂?。


    好户型的8大标准 买房可千万别选错户型了

      买房选房,户型因素在购房者心中的占比也是非常高的。毕竟,户型关系到入住后居住的舒适度和是否实用等。买到一个走道过多的房子,会导致浪费的面积多,白白为这部分买单多不划算。那么,好户型有哪些标准?如何挑选到满意的户型呢?

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      好户型需要满足的基本标准那就是户型方正、明厨明卫没有暗间、采光和通风效果好、功能分区合理以及设计人性化,能够充分考虑家具电器的摆放。那么,具体又表现在哪些方面呢?

      1、户型方正,避免走道

      户型方正是指各个房间和功能区域的形状是方正的矩形,同时整套房子看起来也大致是个矩形,同时允许有一些“溢”出来的边角。走道其实是对住房资源的浪费,很多房子的走道其实都很窄,不能放东西只能用来走。其实就是白白占面积的。当然资金充足,又喜欢好看,那就另当别论了。

      2、房间大小适中

      房间越大越好?当然不是。房间太小会让人感觉压抑、不舒服,但是单个房间太大会感觉空旷。太大的卧室难以营造温馨感,又浪费面积;另外,房间最好是长、宽比例合理,同样面积下,太长或者太宽都会看着不舒服。

      3、阳台位于客厅

      客厅没有阳台,在视觉上就会觉得房子很小,而且晒衣服、晒被子都会受到影响。很多人喜欢有阳台的房子,夏天可以吹吹风,冬天可以晒晒太阳,好不惬意。有阳台也相当于多出了一部分可以扩展的空间,养花、放吸尘器以及其它的杂物都比较方便。

      4、南北通透,客厅朝南,双卧朝南

      南北通透的户型通风和采光佳,三房以上要考虑双卧朝南,不是双卧朝南的就不是好房。不管你是大户型小户型,也不管是不是南北通透,你的客厅必须朝南,两居室也要考虑最起码有1个朝南,原因你也清楚。

      5、户型布局合理

      主要就是卧室门不能对着客厅,卫生间的门不能对着大门,主卧要靠着厨房和卫生间。很多人喜欢动静分区明显的户型,即卧室集中在一边,而卫生间、厨房、客厅集中在另外一边;也有人注重隐私,偏爱卧室在设计上是分开的户型。

      卫生间:开门不宜正对客厅、餐厅、厨房以及卧室的门,卫生间以有窗的明卫为佳,便于通风;卫生间设计需干湿分区,以保证干净卫生以及使用卫生间的安全。

      厨房:要通风、有采光,以拥有靠近餐厅的独立厨房为佳,避免做饭和收拾的时候油污沾染其他室-----内空间;现代化的炊事器具要求有较大空间、较多的操作台面积和回旋余地,因此,厨房里设施的合理布置是房型设计中的重要方面,不应该简单的一个方块就算了事。

      餐厅:空间不宜偏小,用餐环境以独立、宽敞舒适、靠近厨房为佳,尽可能避免餐厅和客厅一体,这样有可能使得室内受油污沾染。


    给首次置业者的10个忠告

      本文所说的“首次置业者”指的是把青春和汗水奉献给了这个城市的城市新生代,他们是城市的中坚力量,他们是这个城市的希望。

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      经过多年的打拼和奋斗,这部分人开始了第一次买房置业,但在房产购买上,由于是“第一次”,没有相关经验也没有人指导,因此,很多人都会犯一些常识性错误,为了让他们在买房的道路上少走弯路或不走弯路,笔者综合多位房产投资大佬的经验,对这一部分客户提出一些忠告,希望对他们有用。

      忠告一:不要贪图便宜,一定要选择大品牌

      这一点,很重要,无论区域如何,一定要选择大品牌,最好是国内一线品牌,原则是:同一区域相差不超3公里范围,价格相同或者品牌楼盘高10%的价格,一定要选择品牌开发商楼盘。

      很多初次置业者认识不到这一点,大多买了便宜几百元的中小开发商,住进去后才发现,一切都不那么美好,在二手房房价方面,也会相差很多。

      忠告二:不要想着会在买的房子里住一辈子

      观念不同,结果不同。那些买来想住一辈子的一般会花大精力去做装修,然后不再关注楼市,会错失很多机会,当有一天想换房的时候,却因为舍不得老房子而放弃很多置换的好机会。

      忠告三:购买时要有一定的投资思维

      你在买房的时候,一定要考虑后期转手的难易程度,这就要求你对开发商品牌、区位、配套、品质、户型、楼层等综合方面进行考察,要买大众的产品和户型楼层,不要买那些不好出手的房子。

      忠告四:千万不要去郊区凑热闹

      很多人因为买不起市区的房子买了郊区的房子,但住进去才发现,除了配套匮乏或不成熟外,交通成本、时间成本等都非常高,人生的美好生活被路上给消耗掉了,这还不是最重要的,重要的是,去了郊区以后你可能永远都回不到主城了。

      忠告五:不要买经适房、廉租房

      这些都是为了低收入者的福利性住房,未来的市场流通和变现都比较困难,银行贷款等方面也支持力度不够,我身边没有见几个在这方面发财的。

      忠告六:不要买小产权房、安置房

      这类产品,由于价格低,很多初次置业者被吸引而购买,但这样的产品与正规商品房比起来,天壤之别,小产权房和安置房只有居住和出租等简要的功能,而商品房则有30余种功能,这类产品没有金融属性,无法用杠杆,必须全款,流通功能太差,变现起来也很不容易。

      忠告七:不要参加五证不全的团购、内购

      这个大部分人都经历过,当然,有的人没事儿,但有的人儿了,其中最大的问题就是风险不可控,这方面大小开发商都一律平等,没有例外。特别是那些土坑还没有挖,就开始收取全款、50%首付款的中小开发商,问题会更多,虽然价格比周边正常市场价低30%左右,也不要碰,你的第一次,输不起。

      忠告八:不要买顶层、带4、带8的房子

      这一点主要是考虑到你的后期出手,投资者基本不碰些楼层的房子,当然,这些楼层的价位有时候比较吸引人,但不要为了省一点钱而选择了不好的楼层,住起来倒没问题,问题是出手的时候问题多多,价格也上不去。

      忠告九:不要抱有抄底的心态去买房

      首次置业,很多时候是因为婚姻家庭孩子等方面不得不采取的行动,也可以说是刚需,因此,就没必要去关注短周期的房价波动,只要坚信中国十年后一定比现在好就行了,房价即使买在了高位(谁都无法保证刚好有钱和刚好需要的时候房价刚好在低位),但只要假以时日,还能超越前高的,因此,价格不是你考虑的第一要素。在中国,那些想抄底而一次次错过买房机会而多花了几十万乃至几百万的人太多太多了。

      忠告十:不要碰40年产权的任何产品

      甭管是小户型公寓还是写字楼,亦或者是产权商铺,都不建议首次置业者考虑,无论你的目的是什么都不建议你购买,特别是现在的市场,40年产权的商业物业由于税费超高和住宅冲击,二手房基本是死水一潭,未来多少年能够复活现在谁也不好说。

      好了,今天受一个刚需朋友问题影响,闲聊了这么多,以后有机会多总结一些发一个升级版的!

      《房投》并非权威,只是用一种购房者的分析角度来探讨问题,每个人都有每个人的标准,每个人也都有每个人的答案,本文抛砖引玉,希望能对诸位以后的房产投资有所帮助!


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